우리나라는 외환위기 이후 부동산 경매가 부의 증식을 위한 효과적인 재테크 투자수단으로 부각되면서 일반인의 경매 대중화 시대로 접어들었다. 일반 부동산 거래보다 낮은 가액으로 투자가 성립할 수 있다는 점과 일반인 직접 경매 참여가 가능하게 되어 대중들의 참여도가 과거에 비해 훨씬 높아지고 있다. 그러나 기간입찰제도 등 새로운 민사집행법의 제정과 각종 용어 개선에도 불구하고 여전히 부동산 경매제도와 관련한 절차적 많은 문제점을 안고 있다. 부동산경매는 강제집행을 통하여 채권자의 이익을 보호하는 제도로서 관련 제도적 절차를 숙지하지 않을 시 발생하는 여러 위험요인이 상존한다. 이로 인해 권리분석을 제대로 하지 못해 피해를 보는 경우가 많고 제반 경매 절차상의 한계들을 악용하여 부동산 경매 시장에서의 건전한 가격형성을 저해하고 부당한 이익을 취하는 사례들이 있다.
이에 본 논문에서는 유치권․지상권과 관련된 문제, 임차인․이해관계인 중심으로 부동산 경매와 관련된 제 문제를 판례를 통해 검토하여 경매시장에서의 합리적 거래를 가능하게 하는 개선 방안을 연구하고자 하였다. 본 연구에서 제시하는 개선 방안은 다음과 같다.
첫째, 일정한 자격을 갖춘 자 만이 물건의 감정평가를 하는 감정평가사 제도의 도입과 함께 감정평가 시 2개 이상의 평가기관에 의뢰하여 평가한 금액을 평균하여 그 금액으로 최저매각가격을 결정하도록 해야 한다.
둘째, 법원관료의 경력이 있는 자를 지방법원장이 임명하는 집행관 선정 방식을 벗어나, 공개적인 집행관 자격제도를 도입하여 전문지식을 갖고 있는 자가 현황조사서와 매각물건명세서를 투명하고 전문적으로 작성해야 한다.
셋째, 유치권은 형식적 서류제출만으로 신고가 가능하여 허위나 과장 유치권신고는 그 성립여부와는 별도로 경매목적물의 유찰을 유발하는 원인이 되어 피해를 입는 경우가 많다. 유치권이 등기부에 공시하거나 유치권등기제도를 신설하는 등 법적인 제도가 뒷받침 되어야 할 것이다.
넷째, 임차인의 대항력 또는 우선변제권의 보장을 위해 주민등록상의 행정상 주소와 사법상 주소를 일치시켜 이에 주민등록을 맞추는 절차가 반드시 필요하고 적절한 방안이라고 할 것이다
다섯째, 우선 임차인의 대항력과 우선변제력에 대한 요건을 통일화 시키고 이에 더하여 확정일자를 부여받는 내용도 임차보증금 및 임대차계약기간을 명시적으로 밝혀 명확한 권리보호를 받을 수 있게 해야 한다.
여섯째, 매수희망자도 이해관계인과 같이 경매기록에 대한 열람 및 복사를 신청할 수 있도록 해야 한다.
이상의 연구에서 살펴본 바, 위와 같은 문제점들이 해결된다면 안전한 투자환경의 기반을 마련하여 건전한 가격형성으로 경매 참여자들에게 신뢰를 얻어 경매에 대한 접근을 용이하게 해 경매 거래를 활성화시켜 채권자, 채무자에게도 도움이 될 것으로 판단된다.

Since the financial crisis, 1998, real estate auction as an effective investment to increase fortune has emerged, which helped real estate auction to be popularized. Characteristics of real estate auction are possible to make a purchase of properties at a lower price compared to the normal deal of the real estate and for the public to take part in the auction in person, which resulted in the public’s much higher participation in real estate auction. However, there are a lot of procedural problems related to the institution of real estate auction in spite of the fact that new Civil Execution Act such as the period bidding system was enacted and all kinds of terminologies related to real estate auction were modified. If the public do not well acquaint themselves with real estate auction which is the institution to protect a creditor’s profits by conducting compulsory execution, various risk factors will arise. As such, a lack of awareness of real estate auction causes real estate right analysis not to be well analyzed, which leads to a lot of damages. Also, abusing procedural limits of the process of real estate auction hinders prices to be fairly form in the real estate auction market and makes unfair profits.
This study aims to explore improvements to make a reasonable deal by examining precedents related to real estate auction which covers issues on superficies, lien, and a tenant and people who have a stake in the real estate. Suggested improvements are as follows.
First, the introduction of the institution of the certified public appraiser which only allows a person with qualifications to evaluate the auctioned real estate is necessary. In addition, the lowest sale price should be determined by the average price that combines prices from more than two different rating institutions.
Second, not a way to appoint an auction executive agent with experience working in the court by a chief of a district court, but through the public qualification system for an auction executor, an auction executor with expertise needs transparently and professionally write the investigation on real estate and the statement of the sale property.
Third, in case of a lien, it can be registered by formally submitting documents. However, a false or exaggerated lien declaration triggers a bidding of the auctioned property, which consequently can make damages regardless of completing a deal. Legal systems such as publicly indicating a lien in a registration book or making a new lien registration system are necessary to prevent extensive damages.
Fourth, in order to guarantee tenants’ opposing power or preferential payment right, the process of identifying a resident registration by coinciding an administrative address written on the resident registration with a legal address is necessary and also it can be as a proper way.
Fifth, conditions of tenants’ opposing power and preferential payment right need to be unified. In addition to this, receiving a fixed date, the deposit for a lease, and the period of a lease should be explicitly suggested to protect tenants’ right.
Sixth, potential purchasers and persons having a stake in the real estate auction should be able to access the auction report.
Taken together, if problems mentioned as above are solved, the safe environment in which prices are rationally formed will offer reliability to investors. As a result of this, persons interested in real estate auction can easily approach real estate auction that leads to boosting real estate auction, which will be helpful to both creditors and debtors.

• 제1장 서론 1
• 제1절 문제 제기 및 연구 목적 1
• 1. 문제의 제기 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구 방법 및 범위 3
• 1. 연구의 방법 3
• 2. 연구의 범위 및 논문의 구성 4
• 3. 연구모형 5
• 제2장 이론적 배경 6
• 제1절 부동산 경매 개관 6
• 1. 부동산 경매의 의의 6
• 2. 부동산 경매의 특성 7
• 제2절 부동산 경매의 종류 7
• 1. 강제경매와 임의경매 7
• 2. 공경매와 사경매 10
• 제3절 부동산 경매 관련 절차적 형식 10
• 1. 경매 절차 10
• 2. 현금화 절차 17
• 제4절 부동산 경매의 실제 17
• 1. 임차인 관련 사안 17
• 2. 매수인 관련 사안 18
• 3. 이해관계인 관련 사안 19
• 제5절 임차인의 보호 20
• 1. 임차인 보호 관련 법률 20
• 2. 임차인의 권리분석 22
• 3. 임차인에 대한 제도적 보호 24
• 제3장 부동산 경매의 현황 25
• 제1절 우리나라 부동산 시장 25
• 1. 부동산 시장 현황 25
• 2. 부동산 가격 관련 현황 26
• 3. 부동산 소유주체의 현황 30
• 제2절 부동산 경매 현황 31
• 1. 부동산 경매 시장 31
• 2. 부동산 경매 물건 현황 32
• 3. 매각가율의 형성 33
• 제4장 부동산 경매의 절차적 제 문제 34
• 제1절 부동산 경매와 유치권 34
• 1. 개괄 34
• 2. 부동산 경매 상 유치권 문제 40
• 3. 유치권 관련 판례 검토 41
• 제2절 부동산 경매와 지상권 42
• 1. 개괄 42
• 2. 부동산 경매 상 지상권 문제 46
• 3. 지상권 관련 판례 검토 47
• 제3절 경매 절차 관련 제반 문제들 49
• 1. 물건 관련 문제점 49
• 2. 이해관계인 관련 문제점 50
• 3. 임차인의 보호 관련 문제점 53
• 4. 절차상의 문제점 55
• 제5장 부동산 경매제도 개선방안 제안 57
• 제1절 입법론적 개선안 제안 57
• 1. 등기부에 유치권 공시 57
• 2. 입찰대리인의 제한 57
• 3. 대항력의 개선 58
• 4. 소멸주의의 도입 58
• 제2절 행정․제도적 개선방안 59
• 1. 감정평가사 자격제한 59
• 2. 집행관 자격제도 도입 60
• 3. 매수희망자의 경매기록 열람허용 60
• 4. 주민등록제도의 보완 61
• 제6장 결론 62
• 제1절 연구의 시사점 62
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구 과제 64
• 참고문헌 65
• ABSTRACT 68