급속한 산업화에 기인한 도시화는 도시공간구조의 급격한 변화를 가져왔다. 급격한 주택수요의 증대와 공공기반시설의 부족사태에 직면하여 신도시 개발 또는 외곽지역으로의 도시 핵심기능의 이전이라는 결과를 가져오고 이는 도심의 쇠퇴 및 공동화 현상을 야기하게 되었다. 도심의 쇠퇴는 전체 도시에 영향을 미치며 도시의 경쟁력 저하로 연결된다. 선진국들에서는 이러한 문제에 대응하여 1950년대 도시재건(urban reconstruction), 1970~80년대의 도시재개발(urban renewal, urban redevelopment) 등 다양한 정책을 펴왔으나 주로 물리적 환경개선에 치우쳐 도심활성화라는 소기의 성과를 거두지 못했다. 이에 대한 반성으로 물리적 환경뿐 아니라 경제적, 사회적, 문화적 가치의 향상을 통하여 도심의 활력을 회복하는 논의가 활발해지고 있다. 이러한 배경에는 '지속가능한 발전'이라는 새로운 패러다임에 기초한 사회적 공감이 작용하고 있다. '지속 가능성(sustainability)‘라는 용어는 ‘World Committee on Environment and Development’, 일명 ‘브룬트란트 위원회’가 1987년 ‘Our Common Future : Sustainable Development’ 라는 보고서를 발간한 데서 비롯된다. 지속가능성의 측정은 엘킹턴 모델 (Elkington, 1997) 에 따라 통상 사회, 경제, 환경 등 3개 기준에 기초한다.
도시재생 또한 지속가능한 개발이라는 본질적 가치를 바탕으로 경제, 사회, 문화, 환경적 목표의 통합적 발전을 추구하면서 도심의 활력을 부활시키는 것을 최우선 목표로 삼아야 한다는 데에는 공감대가 형성되고 있다. ‘지속가능한 발전’의 개념이 추가된 ‘지속가능한 도시재생사업’의 개념은 기존의 도시재생사업에서 한 걸음 더 나아가 환경적, 경제적, 사회문화적 지속성을 수반하는 새로운 사업의 형태를 의미한다. 현실적으로 도시재생에는 많은 이해관계자(stakeholders)가 관여되어 있고 이해관계가 상충되는 경우가 많기 때문에 지속가능한 도시재생이라는 공통적인 목표를 공유하고 합치된 의견으로 실행에 옮기는 것은 쉬운 일이 아니다.
지금까지 도시재생 경험에 비추어 도시재생의 실패 원인 중 하나는 의사결정과정에서 사전적 평가가 미흡한 데서 기인한다. 따라서 도시재생에 본격적으로 착수하기 전에 계획이 지속가능할지를 사전에 평가하는 장치를 갖추는 것이 긴요하다. 영국에서는 지역개발계획이나 전략을 수립함에 있어 초기 단계에서부터 지속가능성 평가(Sustainability Appraisal: SA)를 실시하여 보고서를 작성하도록 2004년부터 의무화하고 있다. 그러나 우리나라의 경우 현실적으로 지속가능성을 보장하기 위한 법적, 제도적 장치가 부재한 실정이다. ‘전략환경평가’ 또는 ‘환경영향평가’ 등 계획단계에 부과되는 법적 평가 규정이 있으나 명칭에서 나타나는 바와 같이 환경적 측면에 치우치고 있어 종합적인 측면에서 지속가능성을 판단하는 데에는 한계가 있다. 이러한 관점에서 본 연구는 도시재생의 계획단계에서 지속가능성을 사전 평가하는 장치의 마련이 긴요하다고 보아 사전 평가를 위한 방법적 틀의 수립을 시도하였다.
또한, 지속가능성의 다양한 구성 요소 측면에 비추어, 사전 평가방법으로서 다기준 결정분석(MCDA)이 유용하다고 보아 이를 활용하고자 하였다. 다기준 결정 분석(Multi-Criteria Decision Analysis: MCDA) 기법은 복수의 개발 대안이 존재하고 평가기준이 다양하며, 이해관계자들의 서로 다른 주관적인 판단을 갖는 상황에서 합리적인 의사결정에 이르게 하는 효과적인 방법으로 알려져 있다. MCDA 를 활용한 도시재생계획의 지속가능성 사전 평가 방법 틀은 크게 평가 기준의 선정, 각 평가기준의 중요도를 나타내는 가중치의 부여, 평가 기준 대비 각 대안의 예측 성과의 측정, 대안들의 최종 평가 등의 요소로 구성된다.
평가기준의 선정을 위하여 선행연구에서 도시재생 계획요소를 추출하고 이를 토대로 전문가 설문조사 항목을 선정하여 설문조사를 실시하였다. 설문조사 결과를 분석하여 상위와 하위 평가기준, 평가기준의 중요도인 가중치를 조사하였다. 이를 토대로 다시 보편적인 지속가능성 사전평가 상위기준인 경제, 사회, 환경 기준으로 대분류하고, 하위 기준은 다기준결정분석의 적정 기준수인 20개로 축약하여 중요도 순서에 따라 환경 11개, 경제 5개, 사회 4개로 구성되었다. 가중치는 설문조사 결과에 따른 원 가중치를 조정된 기준 수에 맞추어 비례적으로 재배분하였다. 각 기준별 측정을 위해서는 먼저 측정지표의 설정이 필요한 바, 도시재생의 지속가능성 예측 성과 지표의 선정을 위해서 전문가(7인)로 구성된 패널에 지표에 관한 의견을 의뢰하여 접수된 의견을 수렴하여 기준별로 복수의 지표들을 선정하였다. 선정된 지표에 따라 점수를 부여하되, 최선의 대안에 100점을 부여하고 나머지 대안에는 최선안에 대비하여 상응하는 점수를 부여토록 함으로써 대안간 비교가 가능하도록 표준 점수 방식을 제시하였다.
대안 간 비교는 두 가지 방법을 제시하였다. 첫째는, 평가 기준 간에 완전 교환(대체) 가능성을 가정한 AHP 등과 같은 선형합산모델( Linear Additive Model)에 기초하여 산출한 가중평균점수 합계를 비교하는 것이고 둘째는, 평가 기준 간에 불완전 교환(대체) 가능성을 가정한 ELECTRE 등과 같은 서열비교(Outranking) 방법을 사용하는 것이다. 어느 방법을 취하더라도 가중치의 변동에 따라 대안 간에 우선순위가 어떻게 달라지는지 관찰하는 민감도 분석이 필요하다.
마지막으로 이상과 같이 구축된 지속가능성 사전평가 방법 틀을 실제 사례에 적용해 보았다. 사례적용 대상은 인천광역시에서 현재 계획 중이거나 진행 중인 3개 도시재생사업이다. 당초 본 연구의 목적은 특정 입지에 계획 중인 도시재생사업의 제 추진대안에 대하여 지속가능성 측면에서 최적 대안을 찾는 방법을 제시하는 것이다. 그러나 지속가능성 평가가 아직 제도화되어 있지 않은 현 상황에서 실제 평가가 가능할 정도로 구체적인 여러 대안을 사전 계획단계에서 포함하고 있는 경우는 드물기 때문에 일개 사업의 복수 계획대안에 대하여 본 방법 틀을 적용할 수 있는 사례는 찾기 어려웠다. 대신, 인천시에서 현재 진행 중인 방식과 특색을 달리하는 3개 사업을 사례 대상으로 하여 본 방법 틀의 유효성을 테스트하였다. 테스트 결과 제시한 방법 틀은 평가의 판별력과 평가의 일관성 측면에서 볼 때 신뢰성이 있는 것으로 나타났다.
도시재생계획의 지속가능성 사전 평가 방법 틀의 제시와 함께 지속가능성 평가가 정착되기 위해 고려해야 할 정책 제언을 제시하였다. 첫째, 도시재생계획의 수립에 있어 환경영향평가 사전 검토 대상이 되는 항목은 물론이고 지속가능성을 구성하는 경제 및 사회분야 여타 항목들이 세심히 반영될 수 있어야 한다. 둘째, 영국의 지속가능성 평가(Sustainability Appraisal: SA)제와 같이 환경영향평가 검토와 별개로 지속가능성을 사전에 평가하는 제도를 법제화할 필요가 있다. 셋째, 지속가능성 평가를 수행하는 방법과 내용을 담은 표준 매뉴얼을 작성하여 사업계획가나 정책결정자가 계획 수립에 활용토록 할 필요가 있다. 넷째, 민간 및 공공 부문의 담당 인력에 대해 지속가능성 사전 평가와 관련한 전문성 교육이 병행되어야 한다. 다섯째, 계획이나 사업의 특수성을 감안하여 제시된 방법 틀은 유연하게 변경하여 사용될 수 있다. 이 과정에서 평가기준과 가중치 선정에 있어 전문가, 주민 등 다양한 이해관계자의 참여와 논의가 보장되어야 한다. 여섯째, 장기적으로 사전 평가에 따라 평가된 결과를 계획이나 사업의 완료 후 실제로 나타나는 성과와 비교하여 사전평가 방법 틀을 보완할 필요가 있다.

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적과 배경 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 5
• 제2장 이론적 검토 8
• 제1절 도시재생의 의의와 유형 8
• 1. 의의 8
• 2. 유형 11
• 제2절 지속가능한 발전의 개념과 지표 16
• 1. 지속가능한 발전의 개념 16
• 2. 지속가능한 발전 지표 17
• 3. 시사점 27
• 제3절 도시재생과 지속가능성 사전평가 29
• 1. 사전평가의 의의와 필요성 29
• 2. 지속가능성 사전 평가 관련 기존 제도 34
• 3. 도시재생 지속가능성 평가 방법/수단의 인지와 사용 실태 47
• 4. 시사점 49
• 제4절 선행연구 50
• 1. 국내 연구 50
• 2. 국외 연구 56
• 3. 시사점 59
• 제3장 다기준 결정분석의 개요 60
• 제1절 다기준 결정분석의 의의 60
• 제2절 다기준 결정분석의 절차 63
• 제3절 다기준 결정분석의 유형 68
• 1. 개관 68
• 2. 유형별 세부 내용 70
• 제4장 도시재생계획의 지속가능성 사전 평가 방법의 적용 80
• 제1절 분석의 틀 80
• 제2절 지속가능성 사전평가 요소에 대한 전문가 설문 조사 82
• 제3절 사전 평가 방법 틀의 구성 요소 93
• 1. 평가 기준의 선정과 가중치의 부여 93
• 2. 성과측정지표의 개발 95
• 3. 성과점수의 부여와 측정점수의 표준화 104
• 4. 대안의 비교 104
• 5. 민감도 분석 106
• 제4절 실제 사례에의 적용 108
• 1. 사례 대상 108
• 2. 평가 설문서 112
• 3. 설문 결과 114
• 4. 사업계획안 지속가능성 비교 115
• 5. 종합 분석 123
• 제5장 결론 및 정책제언 124
• 제1절 연구 요약 및 연구의 한계 124
• 1. 연구 요약 124
• 2. 연구의 의의와 한계 126
• 제2절 정책제언 128
• 참고문헌 131
• 부록1 도시재생사업 사전평가 지표도출을 위한 전문가 설문지 148
• 부록2 3개 도시재생사업 지속가능성 평가 점수 측정 설문표 165
• Abstract 172
• 표 목차
• <표 2-1> 영국 도시 지속가능성 주요 지표 19
• <표 2-2> DETR의 지속가능발전 핵심 지표 20
• <표 2-3> 영국 미래포럼 지속가능도시 지수 (the Sustainable Cities Index) 21
• <표 2-4> 미국 산타모니카 시의 지속가능성 지표 23
• <표 2-5> 미국 오스틴 시의 지속가능성 지표 24
• <표 2-6> 유럽 공통지표 (European Common Indicator: ECI) 26
• <표 2-7> 마스터플랜 지속가능성 사전평가 체크리스트 31
• <표 2-8> 지속가능성 평가 방법 변천 36
• <표 2-9> 환경영향평가 대상 사업의 구분과 범위 ( 환경영향평가법 시행령 별표 1) 42
• <표 2-10> 환경영향평가 항목(법 제5조 관련) 42
• <표 2 -11> 환경영향평가서 수록내용 ( 환경영향평가법 시행령 제12조) 43
• <표 2-12> 사용빈도와 인식정도에 따른 평가방법과 수단의 분류 48
• <표 2-13> 김영환 외(2002)의 도시재생계획 평가항목 52
• <표 2-14> 배영남 외(2008)의 도시재생계획 평가요인 52
• <표 2-15> 박대근 외(2009) 의 도시재생 계획요소 53
• <표 2-16> 이규인 외(2009)의 도시재생 계획요소 54
• <표 3-1> 다기준 결정분석의 절차 63
• <표 3-2> 다기준 결정분석 방법의 장단점 비교 69
• <표 3-3> AHP 쌍체 비교 행렬 72
• <표 3-4> AHP 쌍체 비교의 척도 73
• <표 3-5> Saaty의 임의지수 74
• <표 3-6> 대안들의 영향 행렬: ELECTRE1 76
• <표 3-7> 조화지수(concordance index): ELECTRE1 77
• <표 3-8> 부조화지수(discordance index) : ELECTRE1 77
• <표 3-9> c*, d*값의 변화에 따른 대안들 간 지배관계의 변화 79
• <표 4-1> 사전 전문가 설문 결과 82
• <표 4-2> 본 설문방식 및 설문부수 84
• <표 4-3> 응답자 일반사항 85
• <표 4-4> 상위요소 가중치 86
• <표 4-5> 사업성 부문 가중치 86
• <표 4-6> 도시환경 부문 가중치 87
• <표 4-7> 대중교통 부문 가중치 87
• <표 4-8> 사회 문화적 부문 가중치 88
• <표 4-9> 경제 부문 가중치 89
• <표 4-10> 자원 및 에너지 효율성 부문 가중치 89
• <표 4-11> 전체 가중치 90
• <표 4-12> 도시재생 지속가능성 사전 평가 기준 (20개) 94
• <표 4-13> 지속가능한 신도시 계획기준 (2010.1)의 내용 96
• <표 4-14> 저탄소 녹색도시 조성을 위한 도시계획 수립지침 (2009.7)의 내용 98
• <표 4-15> Hemphill의 선행연구 제시 측정 지표 99
• <표 4-16> 환경 부문 성과 측정지표 100
• <표 4-17> 경제 부문 성과 측정지표 102
• <표 4-18> 사회 부문 성과 측정지표 103
• <표 4-19> 민감도 분석의 구성 107
• <표 4-20> 사례 적용 3개 도시재생사업 개요 111
• <표 4-21> 평가 대상 사업계획 112
• <표 4-22> 사례 평가를 위해 선정된 측정지표 112
• <표 4-23> 표준화 평가점수결과 114
• <표 4-24> 가중평균 합산표 115
• <표 4-25> 가중치 변동에 따른 민감도 분석 (가중평균 합산 방식) 117
• <표 4-26> 최저 성과점수 부여 방식의 변경에 따른 민감도 분석 (가중 평균 합산 방식) 119
• <표 4-27> 3개 사업 조화지수(concordance index) 120
• <표 4-28> 3개 사업 부조화지수(discordance index) 120
• <표 4-29> 환경 가중치의 변동에 따른 조화지수와 임계치의 변동 121
• <표 4-30> 가중치변동에 따른 민감도분석 (ELECTRE I 방식에서의 지배관계의 변화) 122
• 그림 목차
• <그림 1-1> 연구의 흐름 요약 7
• <그림 2-1> 도시재생단계/ 평가유형/ 평가방법 간의 연관성 30
• <그림 3-1> 가치 나무(value tree) 작성 예시 64
• <그림 3-2> 일자리 성과 점수 변환 65
• <그림 3-3> 대중교통수단까지의 거리 성과 점수 변환 65
• <그림 3-4> AHP 계층구조의 구성 71
• <그림 4-1> 분석의 틀 81
• <그림 4-2> 3개 도시재생사업 대상지 위치도 110
• <그림 4-3> 가중치 변동에 따른 민감도 분석 (가중 평균 합산 방식) 118
• <그림 4-4> 최저 성과점수 부여 방식의 변경에 따른 민감도 분석 (가중 평균 합산 방식) 119