울산광역시 주택시장 수요특성에 관한 연구 = A Study on Demand Characteristics of Housing Market in Ulsan|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

주택은 입지의 고정성과 재화의 부동성에 의하여 공간적 제한을 가지며, 서울시 주택시장 혹은 울산시 주택시장과 같은 지역시장 형성하게 된다. 또한 일반재화시장은 수많은 판매자와 구매자가 존재하여 시장가격을 형성하는 것이 일반적이지만, 주택시장은 특정지역에 국한된 시장이기 때문에 판매자와 구매자의 수가 매우 제한적인 것이 그 특징이다.
즉, 일반재화와는 다른 독특한 시장을 형성하는 주택시장은 지역적 특성에 따라 개별화하고 지역시장 단위로 분석하여 정책에 반영할 필요가 있다. 하지만 현재까지의 대부분의 지역주택시장은 전국 단위의 총량적 층면에서 이루어져 오고 있어, 각 지역의 여건을 면밀히 고려하지 못하고 있는 실정이다. 그 결과 지역 시장에서는 수급의 불일치에 의한 시장의 불안정이라는 결과를 초래하고 있다. 이에 본연구에서는 울산의 주택시장권 범위 및 특성을 규명하고, 주택시장분석을 통하여 울산광역시의 주택정책 마련을 위한 기초자료 제공 및 정책방향을 제시하고자 한다.
울산의 주택시장을 분석하기 위하여 우선 주택시장의 범위 설정이 필요하였으며, 이에 울산과 행정경계를 접하고 있는 부산광역시, 양산시, 밀양시, 경주시, 청도군의 통근 ․ 통학자의 비율을 2000년 실시된 인구주택총조사자료를 토대로 고찰하고, 선행연구를 근거로 시장권 획정의 기준을 마련하여 울산광역시 주택시장 권역을 획정하였다. 그 후, 획정되어진 범위의 주택시장 일반현황, 주택공급추이, 가격변화 추이 등을 분석하여 시장현황을 파악하고, 기존의 설문조사 자료와 남구를 범위로 한 설문조사를 통하여 거주자의 선호를 조사하고, 마지막으로 시장 내의 가격거품유무를 분석하였다. 이러한 자료를 통합적으로 분석하여 울산광역시의 주택수요의 특성을 파악하고, 정책적 방향을 제시하였다.

이러한 분석을 종합하여 현재 주택시장의 현황 및 성격을 파악한 결과는 다음과 같다.

첫째, 울산광역시의 주택시장권은 울산시의 횡정경계와 일치하는 범위로 획정된다.
둘째, 울산의 주택시장은 꾸준한 인구증가와 농업지역의 개발 등으로 시장의 확대가 계속적으로 이루어 질 수 있다고 판단되며, 토지가격 등의 안정세로 개발지 확보가 유리하다 판단되지만, 2001년과 2002년 사이의 착공물량들이 2005년 전반기부터 시장에 대량 공급됨으로써, 미분양율은 증가하면서도, 가격이 상승하는 시장의 불안정성을 보이고 있다.
셋째, 울산광역시 남구가 학교 및 교육환경, 거주지역의 생활 편리성 등의 이유로 꾸준히 높은 선호를 보이고, 투자가치 또한 높다는 판단이 높게 나타나고 있다.
넷째, 안방보다 거실을 더 큰 평면에 선호도가 높았으며, 내부구조 설계 시 가장 우선적으로 고려할 실은 거실, 안방, 식당 및 부엌, 화장실 ․ 욕실, 발코니의 순으로 조사되었다. 아파트 설계 시 전면에 배치가 가장 적절하다고 판단되는 공간은 ‘방, 거실, 방’으로 조사되었고, ‘방, 거실, 주방’의 선호도 높게 나타나고 있어서 남향주방을 선호하는 주부가 많음을 확인하였다. 거주면적이 줄어들더라도 편리성을 위하여 화장실은 최소2개소 이상 설치되는 것을 선호하였다. 주차장과 단지내 조경에 대한 불만족이 가장 높았으며, 내부공간에서는 수납공간에 대한 불만족이 가장 높았다.
다섯째, 현재 울산광역시 주택시장 전체에서는 투기성 성향이 두드러지지 않았으나, 투기성 성향으로 전향되질 가능성을 보였으며, 남구를 중심으로 한 아파트 시장에서 주택 가격 거품이 확인되어졌다.

울산시는 주택공급계획 수립에 있어서, 이러한 점들을 고려하여, 장기적 안목으로의 정책적 접근이 필요할 것으로 보인다.
이에 본 연구에서는 울산광역시 주택시장의 특성을 분석하고, 주택 선호를 통한 공급형태를 파악하였으며, 이를 통하여 울산광역시 공급정책에 있어서의 다음과 같은 방향을 제언하고자 한다.
지역간의 주거환경, 교육여건 같은 주거가치를 결정하는 요인에 의해 남구와 여타지역의 가격차별화 진행상황을 고려한 계획을 수립하여야 할 것으로 보이며, 또한 분양권 전매와 투기적 가수요로 촉발되는 일련의 부동산투기와 관련해서는 규제와 처벌만으로는 근본적 해결이 어려울 것으로 판단되기에 남구에 집중되고 있는 수요를 분산시킬 수 있는 방안을 모색하여, 가수요 억제와 지역분산 정책 등 투기예방 정책을 모색하여야 할 것이다.

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주택은 입지의 고정성과 재화의 부동성에 의하여 공간적 제한을 가지며, 서울시 주택시장 혹은 울산시 주택시장과 같은 지역시장 형성하게 된다. 또한 일반재화시장은 수많은 판매자와 구...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The supply and demand of housing market in the region has individual characteristics against the national capital region. So it must be analyzed separately.
Ulsan became a metropolitan city in 1997. As a result we haven't had sufficient and organized information on housing market for metro-city Ulsan. In recent 5 years, however, the many apartment houses have been built in Ulsan. Therefore, it is very important to study the housing market in Ulsan. And this paper aims to analyze housing market in Ulsan.
The goal of this study is to understand and analyze the characteristics of housing market in Ulsan. Through it, this paper brings guides of housing policy for Ulsan.

The process of this study is as follows:
1) First of all, Housing market-range is demarcated by the findings on inquiry of transit commuter to work and study from adjacent cities (Busan, Yangsan, Gyungju, Milyang, Chugdo) to Ulsan.
2) The investigation of the dynamic statistics of population, housing supply, and apartment price.
3) The research on the housing preferences in Nam-Gu, Ulsan by an opinion survey.
4) The housing price-bubble analysis throughout Ulsan. And the housing price-bubble analysis in Namgu, Ulsan and Uljugun, Ulsan was carried out using the SPSS. V10.0. Analyzed Data are housing price index in Ulsan on the Kook-Min Bank, housing price in Namgu and Uljugun, Ulsan on the Budongsan Bank.
Through these analyses, effect-range and demand characteristics of housing was confirmed in Ulsan. As the results, it brings forth the housing service guides, and guides on housing policy, investment by verifying imaginary demand in Ulsan.

The results of research and analysis are as follows:
1) Housing market-range demarcates on metropolitan city, Ulsan
2) The population have grew since 1997. As farming regions are changing into urban use, housing market value will steadily grow. Because the price of land is low, the insurance of the sites for development is lucrative. However, unsold apartments augment in an alarming way, and the apartment price, too. These mean an unstable housing market in Ulsan.
3) The bigger dining-room than main living-room had a high rate of preference. The dissatisfaction in apartment houses saw the highest rate on lack of the parking place and green area.

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목차 (Table of Contents)

국문초록 =ⅰ
목 차 = ⅲ
표 목 차 = ⅴ
그림목차 = ⅵ

국문초록 =ⅰ
목 차 = ⅲ
표 목 차 = ⅴ
그림목차 = ⅵ
제1장 . 서 론 = 1
1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
1.1.1 연구의 배경 = 1
1.1.2 연구의 목적 = 2
1.2 연구의 방법 및 범위 = 2
1.2.1 연구의 방법 = 2
1.2.2 연구의 범위 = 3
1.2.3 연구의 진행과정 = 4
1.2.4 용어의 정의 = 5
1.2.5 연구지역의 개요 = 7
제2장 . 연구의 이론적 배경 = 8
2.1 선행연구의 고찰 = 8
2.1.1 주택시장권 획정 관련 = 8
2.1.2 주택시장 분석 관련 = 9
2.1.3 적응적 기대가격과 합리적 기대가격 관련 = 11
2.2 주택시장의 특성 및 분석 = 11
2.2.1 주택시장과 완전경쟁시장 = 11
2.2.2 주택시장의 구성요소 = 12
2.2.3 주택연구와 관련분야 = 13
2.2.4 주택시장의 구조분석 = 14
2.3 주택투자의 경제적 효과 = 15
2.3.1 주택투자의 효과 = 15
2.3.2 주택투자의 지역경제파급효과 = 17
2.4 주택정책 = 18
2.4.1 주택정책의 목표 = 18
2.4.2 정부개입의 이유 = 19
2.4.3 우리나라 주택정책의 변화 추이 = 21
2.4.4 2021년 도시기본계획의 검토(울산지역) = 24
제3장 . 울산시 주택시장 분석 = 26
3.1 울산광역시 주택시장권 획정 = 26
3.2 일반현황 = 27
3.2.1 인구현황 = 27
3.2.2 지역경제현황 = 29
3.3 주택시장현황 = 30
3.3.1 건설시장 동향 = 31
3.3.2 아파트 가격추이 = 32
3.4 공급 추이 = 34
제4장 . 선호도 조사 = 35
4.1 울산광역시의 주거문화실태 조사 보고(조사보고A) = 36
4.1.1 향후 이사할 때 가장 중요하게 고려할 점 = 36
4.1.2 거주 선호지역 = 37
4.1.3 거주 희망 주택유형 = 39
4.1.4 거주 희망주택 평수 및 가격 = 40
4.2 남구지역 아파트 거주자 선호도 조사(조사B) = 41
4.2.1 표본의 특성 = 41
4.2.2 주거만족도 조사 = 42
4.2.3 아파트 내부 구조 설계 관련 사항 = 43
제5장 . 가격거품의 분석 = 46
5.1 주택가격 결정모형 = 48
5.2 가격변동률 분석 = 50
제6장 . 결 론 = 52
6.1 시장현황 = 52
6.2 수요자의 선호도 분석 = 53
6.3 가격거품의 확인 = 55
6.4 결론 및 제언 = 55
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