공동주택에 대한 토지거래허가제의 본질 및 규제행정으로서의 성격과 한계- 서울시 전역 아파트에 대한 토지거래허가제를 중심으로 -

정연부 성균관대학교 법학연구원 2026 성균관법학 Vol.38 No.1

역대 정부가 발표해온 주거정책의 양을 통해 주택의 중요성을 능히 가늠해볼 수 있다. 또한, 발표되는 정책의 빈도에 미루어 주거정책의 효과를 추론해 볼 수도 있다. 그 연장선에서 2025년에는 서울시 전역의 아파트가 조정대상지역, 투기과열지구와 함께 토지거래허가구역으로 지정되었다. 토지거래허가제는 1978년 8월 이후 토지거래신고제와 함께 투기적 토지거래를 억제하기 위해 활용되어 왔다. 토지거래허가제는 말 그대로 토지에 대한 거래규제이다. 그 결과 국민은 직ㆍ간접적으로 토지거래에 있어 거래목적선정의 자유, 거래상대방선정의 자유, 거래가격선정의 자유 등을 제한받는다. 국민의 토지거래의 자유를 규제하는 토지거래허가제에 대해서는 토지규제행정에 관한 제한의 법리가 적용된다. 그런데 아파트가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서, 토지거래허가 대상 토지 면적을 축소할 경우 토지거래허가구역은 주택거래허가제의 실질을 갖게 된다. 즉, 형식상 토지에 대한 규제이지만 실질적으로 주택에 대한 규제에 해당한다. 문제는 주거ㆍ주거권과 밀접한 ‘주택과 인간의 관계’는 ‘토지와 인간의 관계’와는 또 다른 의미를 지니고 있다는 사실에 있다. 지금까지 한국 법제가 주택거래허가제에 대해 토지거래허가제와는 다른 태도를 취해온 까닭도 이러한 사정이 투영된 결과이다. 주택과 토지는 그 본질인 물리적ㆍ기능적 측면에서 구분된다. 따라서 동일한 법리로 두 규제행정에 대한 제한을 설정하는 것은 바람직하지 않다. 나대지의 거래를 규제하는 행정작용과 아파트의 거래를 규제하는 행정작용에 대한 제한은 양자를 구분하여 검토ㆍ설정되어야 한다. 선행연구도 토지거래허가제의 합헌성, 주택거래허가제의 합헌성 등으로 구분되어 있다. 그러나 행정목적실현을 위해 다른 형식의 규제행정으로 우회하는 경우, 기존의 접근법만으로는 법적 문제를 정확히 파악하고 해결할 수 없다. 서울시 전역 아파트에 대한 토지거래허가제가 그 대표적인 사례이다. 본 연구는 토지규제의 형식으로 주택규제의 실질을 추구하는 규제행정을 연구의 편의상 ‘우회행정’으로 명명하고 연구를 진행한다. 형식과 실질이 다른 우회행정의 법적 성격을 형식과 실질 중에서 어떤 기준으로 판단해야 하는지 분석한다. 또한, 행정목적실현을 위해 다른 형식의 규제행정으로 우회하는 규제행정의 한계를 그에 대한 제한의 강도, 법치행정의 원칙 등을 중심으로 검토한다. 이러한 분석을 통해 ‘정부의 주거정책이 적법하게 효과를 발휘하는 데 기여하는 것’을 궁극적인 목표로 삼는다. The government has continuously announced real estate policy measures. Among the housing policies introduced on an almost daily basis, the Land Transaction Permit System has emerged since 2020 as a particularly significant regulatory instrument. By October 2025, land transaction permit zones had expanded to encompass the entirety of Seoul (all 25 autonomous districts) and 12 areas within Gyeonggi Province. As its name suggests, the Land Transaction Permit System was originally designed as a regulatory mechanism governing land transactions. However, it has increasingly functioned as an instrument of housing control. The designation of all apartments throughout Seoul as subject to the system represents a regulatory strategy that seeks to achieve the substance of housing regulation through the legal form of land regulation. This transformation raises fundamental questions concerning the legal nature of the system when applied to multi-unit housing. If the system retains its character as land regulation, it should be evaluated under the principles governing land-use regulation. Conversely, if its practical function is that of housing regulation, it must be assessed in light of the constitutional and administrative limits applicable to housing control. Although land and housing are closely related as forms of real property, they are physically and functionally distinct. These differences require separate legal evaluation in determining the scope and limits of regulatory authority. Accordingly, the limits applicable to vacant land cannot automatically be equated with those governing apartments. When regulatory administration adopts the legal form of land regulation while substantively pursuing housing control, it must comply with constitutional constraints and the principles of administration under the rule of law. Against this backdrop, this study examines the legal nature of the Land Transaction Permit System as applied to multi-unit housing and analyzes its character and limits as regulatory administration, focusing on its application to apartments throughout Seoul.

토지거래허가제의 법적 현황과 문제점 개선방안

나달숙(Dal Sook Na) 한국부동산경매학회 2024 부동산경매연구 Vol.5 No.2

The land transaction permit system is a regulation for the purpose of public welfare for land ownership, and was introduced in 1979 to curb real estate speculation and prevent land prices from rising. Controversy over the effectiveness and constitutional unconstitutionality of this system has continued, raising the need to identify the problems of this system and suggest improvement measures. Opinions on the legal nature of the land transaction permit system as a permitting character and an authorizing character are presented, and the Supreme Court judges this as an authorizing character. The land transaction permit system is based on Articles 23 and 122 of the Constitution, as well as the National Land Planning and Utilization Act and the Real Estate Transaction Reporting Act. The land transaction permit system restricts private autonomy and property rights by strongly regulating individuals' free land transactions, and may infringe on freedom of career choice and freedom of residence transfer. In the past, it was effective after designating the land underground permit, but the effect of preventing the real estate market from overheating gradually decreases, side effects such as shrinking real estate transactions are occurring, and there is a limit to preventing land price from rising due to improper timing or ambiguous designation criteria. The effectiveness of the system may decrease as it is difficult to distinguish whether land transactions within the permitted area are speculative or actual use purposes. To solve these problems, it is necessary to first clarify the timing and standards of designating permit zones, and to come up with flexible application measures suitable for the actual real estate market situation by clearly distinguishing the purpose of using transactions. It is also required to diagnose the occurrence of problems that are prescribed by the land transaction permit system, to ensure that countermeasures against real estate changes are operated in a timely manner, and to come up with specific and practical measures. It is necessary to overhaul the Real Estate Transaction Act, which balances with other related laws, and to supplement more detailed legal regulations to block speculative transactions. To strengthen the effectiveness of the public interest purpose that the land transaction permit system intends to achieve, it should secure transactions suitable for the purpose of real estate use and efficiently operate policies.

새로운 패러다임에 따른 토지거래규제제도의 발전방향

정우형 한국토지법학회 2011 토지법학 Vol.27 No.1

우리나라에서는 1970년대 이후 토지가격이 급격히 상승하여 토지투기가 성행하였고, 이를 억제하고 토지거래질서를 바로잡기 위한 토지거래규제제도가 등장하기 시작하였다. 토지거래에 대한 공법적 규제는 직접 토지거래에 개입하여 거래주체나 거래행위를 제한하는 직접적 규제와 토지거래 당사자에게 경제적인 불이익을 주는 간접적 규제로 구분할 수 있다. 직접적 규제로서 토지거래허가제는 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자가 공동으로 시장의 허가를 받도록 하는 제도이다. 토지거래허가구역은 2008년 말 현재 1만 9,090㎢로 남한 면적의 약 19% 정도이다. 농지취득자격증명제는 농지를 취득하고자 하는 자가 농지의 소재지를 관할하는 시장으로부터 농지취득자격증명을 받도록 하는 제도이다. 투기과열지구내 전매제한제는 주택가격의 안정을 위해 지정한 투기과열지구에서 10년 이내의 범위에서 전매를 금지하는 제도이다. 2008년 말 서울의 강남·서초·송파구를 제외한 수도권 전역을 투기과열지구에서 해제하였다. 간접적 규제로서 부동산실명제는 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하도록 하는 제도이다. 부동산소유권이전 등기신청의무제는 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자로 하여금 계약의 효력발생일로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 하는 제도이다. 부동산실거래가격 신고제는 부동산중개업자와 거래당사자가 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장에게 공동으로 신고하도록 하는 제도이다. 지정지역내 양도소득세 실거래가기준 과세제는 지정지역(토지·주택투기지역)내에서 양도소득세를 과세할 때 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하는 제도이다. 주택거래신고제는 지정된 주택거래신고지역에서 공동주택에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결한 당사자가 공동으로 15일 이내에 해당 주택 소재지의 관할 시장에게 신고해야 하는 제도이다. 저성장시대에 들어서면서 부동산가격은 계속 안정되어 있고 가격폭락까지 우려되는 상황에서 부동산 투기가 재연될 가능성은 희박해 보인다. 따라서 새로운 패러다임에 따른 토지거래규제제도의 재정비가 필요하다고 생각한다. 첫째, 토지거래허가제, 농지취득자격증명제, 투기과열지구내 전매제한제, 부동산소유권이전 등기신청의무제를 재정비하여 물권변동의 효력은 민법과 부동산등기법에 따르게 하는 것이 바람직하다. 둘째, 토지거래허가제, 농지취득자격증명제, 투기과열지구내 전매제한제는 선매제도로 전환해야 한다. 셋째, 부동산실명제는 등기원인서면을 공정증서로 작성하여 제출하도록 하고, 검인계약서는 폐지하는 것이 바람직하다. 넷째, 지정지역과 주택거래신고지역은 통합하고, 토지거래허가제와 농지취득자격증명제는 신고제로 전환해야 한다. In the process of rapid social and economic development over the last four decades, there have been land transaction regulation system established controlling land speculation. Land transaction regulation system divided between direct regulation to control over land speculation and land price and indirect regulation to take economically disadvantaged. The former be contained Land Transaction Permission, Qualification Certificate for Acquisition of Farmland, Restriction of reselling Housing in Overheated Speculation District, etc.. Also, the latter be contained the Registration of Real Estate under actual Titleholder's Name, Duty to Apply for Registration of Transfer of Property, Report on Transaction of Real Estate, Transfer Income Tax, in Designated Area, Report on Housing Transaction, etc.. Land Transaction Permission means the system that any interested parties intending to enter into a contract on the transfer or establishment of the ownership or superficies over the land located within the permission area, shall jointly obtain the permission from the head of Si/Gun/Gu(National Land Planning and Utilization Act, article 118). The area of Land Transaction Permission in Korea is 19,090㎢ and covers 19% of country in 2008. Qualification Certificate for Acquisition of Farmland means the system that any person who intends to acquire farmland shall obtain the qualification certificate for acquisition of farmland from the head of Si/Gun/Gu/Eup/Myen having jurisdiction over the seat of the farmland(Farmland Act, article 8). Restriction of reselling Housing in Overheated Speculation District means the system that the designation of an overheated speculation district to stabilize the price of housing shall be limited within 10 years where the purpose of such designation is achieved(Housing Act, article 10). All overheated speculation district in the metropolitan area except 3 Gu(gangnam, seocho, songpa) was released by the government. The Registration of Real Estate under actual Titleholder's Name means the system that any ownership and other real rights have to the real estate registered under the names of those having the actual rights so as to conform to the substantial relation of rights(Act on the Registration of Rear Estate under actual Titleholder's Name, article 1). Duty to Apply for Registration of Transfer of Property means the system that a person who concludes a contract on the transfer of real estate shall apply for a registration of a transfer of ownership within 60 days(Act an Special Measures for the Registration of Real Estate, article 2). Report on Transaction of Real Estate means the system that a broker or both parties to transaction shall, when they enter into a contract for the title that makes it possible for them to acquire real estate, jointly report the real transaction price of such real estate, etc. to the head of Si/Gun/Gu having jurisdiction over the location of the real estate subject to purchase and sale within 60 days(Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report on Transactions Act, article 27). Transfer Income Tax in Designated Area means the system that tax rates of transfer income in a design area(land-housing speculation area) shall apply to actual transaction value, in lieu of standard tax rate(Income Tax Act, article 104). Report on Housing Transaction means the system that any parties who have concluded a contract for transferring the ownership of the housing located within areas for reporting on housing transaction shall jointly file with the head of Si/Gun/Gu having jurisdiction over a location of relevant housing a report on value of the housing transaction within 15 days(Housing Act, article 80-2). Nowadays our land and hosing market is stablizing along with low growth in economy. This study attempts to review the land transaction regulation system in accordance with new paradigm. This study has four parts including the introduction and conclusion. The second part review...

土地去來規制 違反行爲의 私法的 效力에 관한 判例의 變遷 硏究

김세진 한국토지법학회 2010 土地法學 Vol.26 No.1

토지거래에 대한 법적 규제는 그 방식에 있어서 구 농지개혁법상의 농지매매증명을 비롯하여 특정한 목적의 토지보전을 위하여 그 권리의 이전을 규제함에 그치는 경우(사립학교법, 구 외국인토지법 등)도 있었으나, 구 국토이용관리법에 이르러서는 허가를 받아야 계약을 체결할 수 있는 것처럼 규정하여 당사자 간에 의사의 합치만 있으면 계약이 성립하는 사법질서에 대하여 과도한 행정개입을 허용하기도 하였다. 이와 같은 토지거래에 대한 규제의 변천에 따라 이를 위반한 행위의 사법적 효력에 관하여 판례는 그때그때의 사안에 대하여 다양한 판시를 하여 왔다. 즉, 규제규정을 단속규정으로 보아 그 효력을 인정하기도 하고(구 외국환관리법 위반의 경우 등), 소재지관서의 증명이 없는 농지매매의 효력에 관하여는 물권계약으로는 무효이지만 채권계약으로는 유효라는 독특한 이론을 전개하기도 하였다(대법원 1964. 10. 1. 선고 64다563 판결 등 주류적인 판례). 이러한 판례의 태도는 대부분의 거래현실이 소재지관서의 증명 없이 매매나 교환이 이루어지고 그에 기하여 대금의 지급과 농지의 인도까지 행한 채 소유권이전등기만을 경료하지 못하고 있는 것임을 용인하면서 그렇다고 하여 강행법규인 농지개혁법을 적용하지 않을 수도 없어 그 양자의 조화점을 찾으려고 노력한 결과의 산물이라고 볼 수도 있으나, 이러한 이론은 하나의 계약을 물권계약과 채권계약으로 나누어 규제규정을 위반한 행위의 물권적 효력은 부정하면서 채권적 효력은 인정하는 것으로 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하지 않고(대법원 1977. 5. 24. 선고 75다1394 판결), 등기청구권을 채권적 청구권 파악하고 있는(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결) 판례와 일관성이 없을 뿐만 아니라, 그 결과에 있어서도 소작제도가 다시 부추겨지는 폐단이 노정되는 등 입법목적의 달성에도 실패하였다. 따라서 판례의 일관성을 유지하고 입법목적을 달성하기 위해서는 채권행위까지 무효라고 했어야 하고(구 농지개혁법 위반행위의 효력에 관한 일부 대법원 판결, 주무관청의 허가 없는 재단법인 기본재산 처분행위의 효력에 관한 대법원 판결, 허가 없는 사찰재산 처분행위의 효력에 관한 초기의 대법원 판결들은 이러한 태도를 보였다), 이러한 해석이 계약체결 전에 허가를 받도록 한 법문에 충실한 것이라고 할 수 있다(허가 없는 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지거래행위의 효력에 관한 헌법재판소 결정 및 초기의 대법원 판결들). 그러나 그렇게 해석할 경우 이론적으로는 당사자 간의 합의만으로 계약의 성립을 인정하는 사법질서를 부정하는 것이 될 뿐만 아니라 현실적으로도 계약부터 체결하고 나중에 허가신청절차를 밟는 관행과는 다른 것이어서 이러한 계약을 전면적으로 무효로 취급할 경우 현실의 거래에 있어 상당한 혼란이 초래될 염려가 있었다. 여기서 대법원은 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결에서 양자를 조화시키는 획기적인 판시를 하였다. 즉, “토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나, 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권 ... The land transaction regulation has changed their methods and purposes several times by changing the central subject of the contract. This agricultural land transaction regulation started with restrict the transfer of ownership for the purpose of land protection.; however, the land transaction regulation permits excessive administrative intervention on the judicial order by accepting both parties' agreement. Though those changes of the land transaction regulation, the courts have decided several various cases on the private effect of the violating action from case by case. There are some cases, such as 64다563, Supreme court 1964. 10. 1, which recognized the effect of the crackdown regulation and developed the unique theory. In the case '64다563, Supreme court 1964. 10. 1' the courts depict those agricultural land trading as contract that generates a credit, not a real estimate (land) contract, on trading the agricultural land without the location institute's recognition. That case tells us when people made a land transaction contract without prove from direct institution previously; People couldn't find solution between whether they should the apply the transfer registration of ownership and a farmland reform regulation. The theory actually divided the one simple contract into two different kinds of contracts; a contract that generates a credit, and a real estimate (land) contract. We can see from the case like 75다1394 for the fact that the court denied the identity of the real rights, and the case like 76다148 show that the court still accepted the claim for registration as claim for the obligation. However, it made courts to lose their consistency in carrying out a theory, and have also failed to achieve their legislation goals. Therefore, in order to keep the cases' consistency and to accomplish the purpose of the legislation, the courts are devoted to one regulation, that ask to get permission before making contract, by invaliding the obligee's claim performances. (According to Korean constitutional courts decision on the restricted land transaction law and early supreme courts cases) However, if the court interpret like this case, this may lead our land transaction market into a confusion. People are used to make a contract before proceeding an actual permission work. If the courts decided to invalid these kinds of contracts, then our land transaction market will be in chaos. At this point, the supreme court decided one unanimous consent case that balanced both sides by the case 90다12243 on 1991. 12. 24. With saying, the ownership of land occur when one party accept the permission at one certain institution. Therefore, before one party get the permission, those contracts still are invalid contract, even though those contracts aren't different from a void contract. Which mean, without permission from institution, the contract is under current invalidation condition. Those current invalidation principles is not a new created legal principle; Our civil law considers those principles already. Those current invalidation principle accomplishes the purpose of land transaction regulation and doesn't harm the judicial order at the same time; however, on that unanimous consent case, the court has recognized the cooperate duty on the application for the permission. Also, When we have look at the later cases, the courts recognized the compensation of failure in cooperate duty on the application for the permission, but they don't recognize the revocation of the contract. Because of case like 96다27988, the court permit the revocation of contract due to violation of co-operate duty. This reasoning might be the useful tools to depict about the violating action on the land transaction regulation. This is why people have to consider the fact that the courts started to apply the current invalidation theory not only to the land transaction's case, but also to other cases. There are three main cases which shows the current i...

토지거래허가제도의 실효성 확보 및 개선방안에 관한 연구

이우도 ( Lee Woo-do ),이진수 ( Lee Jin-soo ) 건국대학교 법학연구소 2017 일감부동산법학 Vol.14 No.-

Iin order to prevent wrong practices such as the speculation of land from contract and so on, the Permit Responsibility of Land Transaction was stipulated since 1978 by Revision of National Land Using Management Act. So, Government stipulated too the Declaration Responsibility of the Real Estates Transaction Price Jan, 2016 by ACT ON REPORT ON REAL ESTATE TRANSACTIONS, ETC., in order to prevent wrong practices such as the writing of the double contract contributing to speculation on Tax Evasion and so on. Therefore, in this paper, we review Land Transaction Permit system to prohibit the speculation of land with respect to the Land Transaction. And the penalties shall be imposed not to permit land transactions based on false declaration. In addition, in light of the fact that Land Transaction Permit system has no effectiveness, it is reasonable to abolish the permit system. On the other hand, the Declaration System of the Real Estates Transaction Price is proposed in this paper. In keeping with the principle of freedom of contract, it will be possible to secure the effectiveness of speculation. by applying the heavy taxation in the income tax law and corporate tax law. So related laws will be better to be revised to abolish Land Transaction Permit System in National Land Planning and Utilization Act.

토지거래허가를 배제ㆍ잠탈하는 경우의 양도소득세 과세 여부

윤경아 사법발전재단 2011 사법 Vol.1 No.18

이 글은 토지거래허가를 배제ㆍ잠탈하는 경우의 양도소득세 과세 여부를 판단한 대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 판결에 대한 해설이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 토지거래허가구역 내에서 거래당사자가 토지거래허가를 받지 아니하고 양도의 실질을 달성하고 있을 뿐 아니라 스스로 원상회복을 구하지도 않을 경우 그와 같은 양도차익에 대하여 과세 없는 이익을 향유하게 되는 것은 불합리한 결과로서 결국 불법을 조장하고 과세누락이 발생하는 등 조세정의에 반하게 되어 과세의 필요성이 있다. 그동안 대법원은 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약이 허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되었다고 하더라도 이를 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없다고 판시하여 왔으나, 이에 대하여는 이른바 ‘위법소득’에 대하여 과세할 수 있다는 판례의 태도와 상충되고, 양도소득에 관하여만 유독 과세대상이 아니라고 하여 예외를 인정하는 것은 합리적 근거가 없으며, 조세정의나 조세형평에도 반한다는 비판이 있어 왔던 데다가, 이 사건과 같이 중간매도인인 원고가 사실상 전매로 인한 양도차익을 향수하고 있을 뿐 아니라 원상회복이 되지 아니한 경우에도 판례의 입장을 유지하는 것은 타당하다고 보기 어려운 면이 있었다. 이에 대상판결은 다음과 같은 이유로 종례 판례를 변경하여 예외적으로 과세를 긍정하였다. 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매 등에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금 등은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이나, 소득세법 제88조 제1항 본문은 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않다. 한편 매매 등 계약이, 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이, 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매 등 계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인 등이 그 매매 등 계약의 이행으로서 매매대금 등을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 할 것이고 그와 같은 경우에는 ‘자산의 사실상 이전’이 있는 것으로 보아 과세를 긍정하는 것이 타당하다고 할 것이며, 그럼에도 그 매매 등 계약이 법률상 무효라는 이유로 그 매도인 등이 그로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과로 되어 조세정의와 형평에 어긋난다. 따라서 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기 ... This article examines Supreme Court Decision 2010Du23644 Decided July 21, 2011, wherein the Court deliberated on whether transfer income tax should be imposed in cases where a party or parties have excluded or clandestinely avoided permission for land transactions. When, within an area where land transaction permission is mandated under the National Land Planning and Utilization Act, parties to a transaction effect a transfer to an actual extent without obtaining official permission for the transaction and do not seek to restore the original state of affairs, it would be unreasonable to allow the parties to enjoy non-taxed profit stemming from transfer marginal profit, as this would encourage unlawfulness and compromise taxation justice through condoning such taxation omissions. There is a need for taxation in such cases. Up to now rulings by the Supreme Court have stated that when a land transaction is void through failure to receive permission in an area where this is required, even should proceedings for the sale been paid already, these proceedings cannot be seen as income accruing from the transfer of assets upon which transfer income tax can be imposed. But this stance becomes untenable as it conflicts with the judicial stance taken by judgments that affirm taxation of so-called “illegal income”; as there are no reasonable grounds to make an exception for taxation only in the case of transfer income tax; when considering the criticism leveled on this stance, citing violation of justice and equity in taxation; and especially in such a case as this one where the plaintiff, the intermediary seller, has already enjoyed transfer marginal profits gained through resale of the land and has not restored the original state of affairs. As so, the case examined in this article modified the stance taken by previous decisions to affirm a stance of taxation, for the following reasons. Transfer income tax is imposed upon income accruing from the transfer of assets. Thus in cases where assets look to have been transferred through sale and purchase but then the contract for this sale proves to be invalid from the beginning or is invalidated afterward, the transferor should in principle return the price of sale to restore the original state of affairs, with this amount not becoming subject to taxation of transfer income tax. However, as defined in Article 88 (1) of the Income Tax Act, the term “transfer” refers to when any assets are actually transferred for price due to sale, exchange, investment, not necessarily that the contract for sales, etc., are legally valid. Meanwhile, in cases where a contract for sale and purchase, etc., is void due to being established with the purpose of evading or clandestinely avoiding permission for land transfer from the beginning, but the parties of the contract treat it as valid, with the selling party receiving the price of sale and keeping this in possession, the selling party must be seen as ultimately acquiring economic profit, upon which taxation should occur on the basis of “actual transference of assets.” Denying transfer income tax to be imposed upon this transaction, on the grounds that the sale and purchase contract is invalid from a legal perspective, results in the selling party enjoying transfer marginal profit without tax, which runs counter to justice and equity in taxation. As so, this judgment rules that in such cases where the parties to a land transaction, taking place within an area where permission must be granted for transactions of land, sold and purchased the land but then made as if the transaction was a gift and not a sale, with the goal of excluding or clandestinely avoiding the requirement to receive permission for transaction, or where a party has purchased land within an area where transaction permission is required, then resold this land to a third party without even receiving such permission and then received the sales amount but prepared a sales and purcha...

조선후기 경상도 지역 양반층의 토지소유규모와 지가의 변동

이정수(Lee Jungsoo),김희호(Kim Heeho) 부산경남사학회 2010 역사와 경계 Vol.77 No.-

This study empirically analyzes the relationship between the land prices and land ownership during 1590~1900 Joseon Korea. The old documents of transactions of lands in the Kyungsang (southeastern of Korea) were gathered to build the long run series of land prices, land ownership, and the land transactions. These documents were very valuable in that series of data were consistent for the same land location, and total 529 cases of transactions were examined. The ratio of bought/sold lands was 1.33 for the Yangban (the elites), implying that their lands had increased 33%, compared to the previously owned lands during 1590~1900. Meanwhile, the ratios of the bought/sold lands were 0.56 and 0.64 for the Sangmin (the commerers), and the Nobi (the slaves). This tells that their lands had decreased 44% and 36% for each class. The Seowon seemed to increase their lands at the fastest rate by 233% for the study period. Thus, the sample period considered could be defined as a period when the land ownership between the classes was polarized toward the accumulation or dis-accumulation. This polarization of land ownership tended to influence the land prices significantly.

19세기 나주지역의 토지거래와 地價變動

김경숙 호남사학회 2011 역사학연구 Vol.42 No.-

Examined in this article, are the examples of land transactions in the 19th century and the changes that occurred in their prices. The source of those examples are 'land transaction' documents that had been in custody of members of the Cheongjae-gong branch(淸齋公派) of the Mil'yang Park house(密陽朴氏) which lived in the Naju area of the Jeolla-do province for generations. This house was the biggest land owner in the Naju area, so the land transaction documents either created or possessed by this house are expected to be reflecting the reality of land ownership and agricultural production established inside one of the most prolific agricultural areas of Joseon at the time. The information contained in this source is indeed more than worth examining. Analysis of the data reveals several interesting trends. In choosing a land to sell among all the lands they had, people (of this region) tended to sell the lands that they obtained from somebody else, before they had to sell lands that they inherited from their ancestors. And they sold those lands not because they wanted to achieve more wealth, but rather because they had no other choice but to sell them to make needed money out of it. In the meantime, the overall size of the lands that were transacted was different from other regions as well. As those lands were all positioned in a vast plain area, rather huge size of lands were transacted, compared to the land transactions that occurred in mountainous areas. And according to records, people did not usually sell or buy lands in certain time periods in a year, when the agricultural production was quite busy. What should be noted from the change in land prices, is the fact that the price of lands gradually rose up until the 1870s, yet radically dropped since the late 1870s and through the 1880s for about 15 years. It seems like the harsh drought that struck the region in 1876 and 1877, and the ensuing famine that seriously threatened the population's survival triggered this abrupt change in land prices. We do not know whether these changes were national, so information regarding other regions' situations should be collected and examined in future studies. 본고는 전라도 나주 지역에 세거한 密陽朴氏 淸齋公派에서 소장하고 있는 토지매매문기를 중심으로 19세기 토지거래의 실상과 지가 변동을 검토한 글이다. 나주 일대는 영산강을 사이에 두고 넓게 형성된 평야 지대로 이 지역의 최대 지주가였던 밀양박씨가의 토지거래 문서는 우리나라의 대표적인 곡창 지대의 토지거래 실상을 반영한다는 점에서 연구 가치가 높다. 문서 양식에서는 매득자 부분을 공란으로 비워두고 있는 점이 주목되는데, 인근 지역 매매문기에서도 유사한 양상을 보이고 있어 시대적인 추세였던 것으로 보인다. 또한 1890년대 이후로는 구문기를 허급하지 않는 경우가 대부분으로 구문기를 인계하는 관행이 점차 무너지고 있음을 확인할 수 있다. 거래 실태와 관련해서는 조상전래 토지보다는 자기매득 토지를 우선적으로 처분하는 경향을 띠고, 방매 사유는 가산의 합리적 경영보다는 생계 문제로 처분하고 그 중에서도 부세 문제가 높은 비중을 보였다. 거래 규모는 평야 지대의 특성상 산간 지역에 비하여 중대규모의 거래 비중이 높고, 거래가는 대규모보다는 중소규모의 거래에서 단위 가격이 높게 형성되었다. 시기적으로는 농번기에 해당하는 5월부터 8월까지는 토지거래가 매우 침체되어 農務와 밀접한 상관관계를 보였다. 지가 변동의 추이는 1870년대까지는 완만한 상승세를 보이다가 1870년대 후반부터 1880년대까지 약 15년 동안 급격한 하락 현상을 보인다. 여기에는 1876년과 1877년의 극심한 가뭄과 기근이 영향을 끼쳤던 것으로 파악된다. 나주 지역의 사례를 통해 볼 때 향후 지가 변동 연구는 중단기적 추세와 요인들에 대한 사례 축적이 요구되며, 이를 기반으로 할 때 장기적 추세에 대한 논의도 심화될 수 있을 것이다.

대규모 공공개발 예상지역에서의 토지 이상거래 시·공간적 특성

노진현,연제규 한국부동산경영학회 2025 부동산경영 Vol.32 No.-

본 연구는 대규모 공공개발사업 주변 지역의 투기적 거래와 지가상승으로 발생하는 토지시장 교란 행위를 모니터링하고 토지거래허가구역 지정제도의 적절하고 합리적인 운영을 위해 토지 이상거래의 시공간적 특성을 분석하였다. 세종시의 실거래 자료를 활용해 공간분석기법으로 이상거래의 특성을 분석하였다. 공시지가 대비 거래가격의 비율로 이상거래를 판단하였고, 거래가격비율을 행정리 단위로 6개월 단위 이동 방식으로 나눈 제3사분위를 사용하였다. 분석결과, 법인이 개인에게 매도하는 지분거래인 임야에서 매우 높은 가격으로 거래가 이루어졌으며, LISA 분석으로 비정상적인 토지거래가 인접한 지역과 함께 발생하는 것을 확인하였다. 또한, 이상거래의 발생은 시간이 지날수록 점차 확산 되었다. 공시지가 대비 거래가격비율을 이용한 시공간적 특성은 대규모 공공개발의 초기단계에서 모니터링 수단으로 이용될 수 있으며, 모니터링을 통해 초기 단계의 이상거래에 대해 조사체계 구축으로 행정적 규제 및 조치로 시장 교란 행위를 방지하고 공공개발의 효율성을 높일 수 있음을 확인하였다. This study monitored land market disruptions caused by speculative transactions and land price increases in areas surrounding large-scale public development projects. It analyzed the spatiotemporal characteristics of abnormal land transactions to ensure the proper and rational operation of the land transaction permission system. Using actual transaction data from Sejong City, spatial analysis techniques were employed to examine the characteristics of abnormal transactions. The ratio of the transaction price to the officially announced land price was used as an indicator to identify abnormal transactions, and the third quartile of this ratio was applied using a six-month moving window method at the administrative 'ri' unit level. The analysis revealed that forest land, transacted as co-owner shares from corporations to individuals, was traded at significantly high prices. Additionally, the LISA analysis confirmed that abnormal land transactions occurred alongside neighboring regions. Furthermore, the occurrence of abnormal transactions gradually expanded over time. The spatiotemporal characteristics of transaction price ratios relative to officially announced land prices can serve as a monitoring tool in the early stages of large-scale public development. Through such monitoring, an investigative framework can be established in the early phase to implement administrative regulations and measures, thereby preventing market disruptions and enhancing the efficiency of public development.

19세기 나주지역의 토지거래와 지가변동(地價變動)

김경숙 ( Kyeong Sook Kim ) 호남사학회 2011 역사학연구 Vol.42 No.-

Examined in this article, are the examples of land transactions in the 19th century and the changes that occurred in their prices. The source of those examples are ``land transaction`` documents that had been in custody of members of the Cheongjae-gong branch(淸齋公派) of the Mil``yang Park house(密陽朴氏) which lived in the Naju area of the Jeolla-do province for generations. This house was the biggest land owner in the Naju area, so the land transaction documents either created or possessed by this house are expected to be reflecting the reality of land ownership and agricultural production established inside one of the most prolific agricultural areas of Joseon at the time. The information contained in this source is indeed more than worth examining. Analysis of the data reveals several interesting trends. In choosing a land to sell among all the lands they had, people (of this region) tended to sell the lands that they obtained from somebody else, before they had to sell lands that they inherited from their ancestors. And they sold those lands not because they wanted to achieve more wealth, but rather because they had no other choice but to sell them to make needed money out of it. In the meantime, the overall size of the lands that were transacted was different from other regions as well. As those lands were all positioned in a vast plain area, rather huge size of lands were transacted, compared to the land transactions that occurred in mountainous areas. And according to records, people did not usually sell or buy lands in certain time periods in a year, when the agricultural production was quite busy. What should be noted from the change in land prices, is the fact that the price of lands gradually rose up until the 1870s, yet radically dropped since the late 1870s and through the 1880s for about 15 years. It seems like the harsh drought that struck the region in 1876 and 1877, and the ensuing famine that seriously threatened the population`s survival triggered this abrupt change in land prices. We do not know whether these changes were national, so information regarding other regions` situations should be collected and examined in future studies.