不動産 市場 환경변화에 따른 不動産 仲介 마케팅의 先進化 方案에 관한 硏究

이창섭 漢城大學校 不動産大學院 2003 국내석사

Real estate marketing is basically a social activity that satisfies the social need for real estates. To be more specific, real estate marketing is a process of reflecting the desires that a consumer with effective demand wants from a real estate when it is developed, and makes sure that real estates are supplied at a reasonable price. It is also a process of using loans that are offered in good conditions, and increasing the publicity of the real estate to promote the sales in lots and modernizing the profits. As the real estate market is constantly changing because of business fluctuations and domestic/international policies, the development in the field of real estates still has a long way to go. The new administration has planned a different objective in the year 2003 housing policy. The key points in this new policy is: increasing housing welfare support for low-income workers, building 300 thousand houses each year in order to settle the housing prices in the metropolitan area(the government plans on developing and supplying an estimate amount of 6 million pyong of public building land), developing Pangyo as soon as possible, selecting Kimpo and Paju as a new town, checking the real estate trend every week and designating areas where the prices soar too high as (overheated) speculation areas in order to prevent speculation demands. In the middle of June, the government is going to take strong measures such as prohibiting the monopoly of the right to sell in lots until the transfer of the apartment ownership is finally registered, or boosting the taxes on the possession of real estates, destributing after 80% construction of rebuilding apartment. So, it took a measure to meet the situation, conclused and publicated such as guide firmness funds to Capital market, stability of house’s price. (23, May, 2003) In these circumstances, the promotion of a synthetic real estate service industry and the establishment of a professional education system for real estate agents is required in order to specialize the real estate marketing field and to have the ability to compete in the international market. Plus the usage of information and communication networks should improve the safety and effectivity of the real estate business. The solutions to these matters will be closely viewed in the following of this research. First, the policies for the real estate business must be refined and enhanced as the years go by. Systems such as tax on real estate possessions and the registration of the actual market price should be enforced in order to clarify the real estate market. Through this system, the working-class economy should be protected and the competitiveness of the national economy should be strengthened. The specialization of real estate agents must be achieved by supplementary education and more strict qualifications that is required to become an agent. This will enrich the trust between the customers and the agents, and help prevent troubles that may arise in the real estate market. Second, We need structural reform in real estate marketing. For real estate has various fields, we must support real estate service industry for excution upgraded business culture and offer of synthetic real estate service in each field that be expecting demand. Service system is not developed independently in a business of real estate. The government, a broker and a dealer work and control together. Especiallly, a business of real estate must change for the consuming public. Third, is to use the real-estate transaction information network efficently, in order to increase the value of the real-estate marketing profession by (via, through) information systems. In accordance with the age of information communication revolution, socially, culturally we should expand the influence of the information network. And the broker, through the sharing the information of transaction, should make the results that improve the service level. And the broker should cut down on the cost of information acquisition through activating the real-estate transaction information network, such as sharing the information of transaction which results in the improvement of the service level. He should also seek the efficiency of the real-estate market, and build the trust of brokers, which in turn will guarantee the stability and the increased value of the real-estate marketing field. Through these, we should produce (create) the capability and the value that enables us to acquire, and use, the latest ideas (information) among various fields, including trading of the real-estate, sharing information on the inventory, and advertisement and public relations, all through use of internet. Real estate broker have to offer improvement in service to the consuming public. And he try to win recognition from them. Offering concrete, exact information about medium and trying to do the best for safe dealings are the way of win the consuming public confidence. According to the needs of the times the field of real estate marketing is changing quickly and variously. In this situation, I try to present new solutions about problems and limited progrems, research a way for improvement. But I feel my ability and experience are not enough for researching all the analysis of contents and solutions about This Study. Now, I continuously research and analyze in this field for more developmental study. And I believe that other researchers that have wide experience study harder for improvement in national economic, active marketing, rising of broker’s trust level.

주택개발사업의 미분양 마케팅전략에 관한 연구

안혜성 건국대학교 행정대학원 2019 국내석사

2018년 주택시장의 안정과 투기수요를 잡기 위한 정부의 수많은 정책이 발표되어왔으나 2019년 현재, 부동산 시장의 흐름은 계속 변화하고 있으며 2013년 8월 이후 서울 아파트 가격은 14주 이상 연속 하락하고 있다. 실수요자들도 경기 변화를 체감하여 소극적인 자세로 관망하며 매수의 타이밍을 살피고 있으며, 정부의 新DTI(Dept to Income), DSR(Debt Service Ratio)정책으로 대출이 강화되어 이미 집을 소유한 다주택자 뿐 만 아니라 자신의 소득과 상환능력을 고려해야하는 일반 서민도 점점 높아지는 부동산 대출 문턱에 내 집 마련의 기회를 잃어가고 있다. 특히 지방 주택의 미분양 증가가 사회적 경제적 문제로 대두되고 있으며 부동산시장의 침체가 계속되면서 많은 부작용이 증가하고 있다. 부동산 개발사업의 가장 큰 부작용 중 하나가 미분양의 증가이다. 이로 인하여 건설 현장이 개발을 멈추고 경제전반에 악영향을 미치기도 한다. 실제 조직 운영하여 성공적으로 사업을 마친 미분양 3곳 현장의 프로젝트 사례를 살펴보면 공동주택 밀집지역 내 최고의 입지, 뛰어난 조망, 18년만의 신규 공급아파트, 최고급 홍보물, 활발한 홍보 활동, 분양 프리미엄 상승 가능성, 풍수적 배산임수 입지의 자연친화적 단지, 홍수. 지진 등 자연재해 영향에서 안전한 아파트, 교통접근성, 편의시설 인접 우수 생활 인프라, 인근 혁신도시의 본격 분양, 15년만의 신규 실속형 공급 아파트 등 수많은 장점을 지닌 아파트 단지들이지만 미분양아파트가 발생되고 있다. 본 연구는 이러한 문제에 바탕을 두고 진행되었다. 미분양아파트 물량을 해소하고 근원적으로 미분양아파트 발생을 최소로 줄일 수 있는 방안을 모색해야한다는 것이다. 인근에 거주하는 아파트 수요자와 수요자의 요구를 정확히 파악해야한다. 고객 만족을 극대화하고 성공 분양을 달성하기 위해서는 차별화되고 발전적인 마케팅을 연구하고 주택상품 개발 방안을 마련해야한다. A number of government policies have been announced to stabilize the housing market and curb speculative demand in 2018. It has come, but as of 2019, the trend in the real estate market has been changing and since August 2013. Apartment prices in Seoul have been falling for more than 14 weeks in a row. Even those who made mistakes felt the change in the economy, so they took a passive attitude and a wait-and-see approach to buying. The end users having difficulties by the government’s new and strict policies such as New DTI(Dept to Income), Debt Service Ratio(DSR). These policies has been affecting not only those who already own homes but also ordinary people who have to consider their income and ability to repay their debts are losing their chance to build their own homes on the threshold of increasing real estate loans. In particular, the increase in unsold houses in the provinces are becoming a social and economic issue, and real estate is becoming a problem. As the market slump accelerates, many side effects are increasing, one of which is real estate. The number of unsold projects has increasing. As a result, the construction site has stopped development and the entire economy has been affected. It can also have a negative effect. The following case study will show three different apartments projects that are systematically well built but remain unsold. According to the survey, those 3 apartments have wonderful living life conditions but still remain unsold. They have best locations, excellent views, and new supply of apartment buildings in 18 years, Top-of –the-line promotional materials, active promotional activities, the possibility of a premium rise in sales, the advantages of feng shui distributions, a nature-friendly complex in the location, safe from natural disasters such as floods and earthquakes, convenience transportation, neighborhood, infrastructure for excellent, living near convenience facilities, full-scale sales of nearby innovative cities, new in 15 years. However despite of all advantages, they still remain unsold apartments. This study is based on these problems and it will focus on reducing the quantity unsold apartments and find a way to minimize the incidence of unsold apartments. We have to study the needs of apartment owners and those living nearby should be accurately identified. Also in order to maximize customer satisfaction and achieve success, we need to study differentia ted and advanced marketing and come up with measures to develop housing products.

공동주택 개발사업의 부동산마케팅전략에 관한 연구

차민호 건국대학교 부동산대학원 2010 국내석사

국내 부동산시장은 2년 전 미국발 서브프라임 모기지사태를 시작으로 최근 부동산 규제 및 실물경제 침체에 의한 부동산의 가치하락, 증시 침체, 내수경기부진 등으로 어려움을 겪고 있다. 정부의 일관성 없는 규제와 세계경제의 침체가 혼합되어 부동산의 침체 탈출은 끝을 모르고 진행되고 있다. 본 연구는 과거 공동주택을 분양하기만 하면 성공적이었던 시기가 아닌 경쟁력 있고 우수한 상품과 가장 효율적인 마케팅이 융합되어야 소비자들의 관심을 끌 수 있는 시점에서 공동주택 부동산 마케팅의 실례를 고찰하고 성공적인 분양을 위해 향후 개선 및 지속해야 할 사항을 연구하고자 했다. 부동산마케팅은 기업전체의 이미지와 관련되고 아파트브랜드 관리가 중요하고 각종 광고. 홍보 및 상품개발이 조직적인 협력을 필요로 한다. 사례분석을 통해 공통적인 결론을 얻을 수 있었는데 철저한 시장조사를 통하여 소비자들이 원하는 상품을 만들고 이를 위해 꾸준한 연구를 해야 하고 소비자들을 대하는 분양직원들에 대한 철저한 교육이 필요하고 One-stop 서비스를 통해 소비자들의 불편을 해소시켜 주어야 하며 계약자들은 먼 곳에 있는 것이 아니라 사업지가 위치한 지역과 인근지역의 주민들이 가장 큰 고객임을 인지하여 그들에 대한 적절한 마케팅을 실행하고 needs를 정확히 파악하여 만족시켜 주어야 분양에 있어 좋은 결과를 얻을 수 있다는 결론을 얻었다. Domestic real-estate market having a difficulty due to U.S. sub-prime mortgage crisis and recent economy recession of real estate regulatory depreciation, stock market downturn, and sluggish domestic demand. Real estate downturn is in endless progress with reasons of inconsistent government regulation and global economic slowdown. this present study focus on not only successful past-season for housing sales, but competitive and effective marketing should be fused for customer attention which reach successful sales and marketing. The study ultimately derives what durable matters and future improvement for successful housing sales and marketing. Real Estate Marketing is associated with an image of the entire enterprise. so it may need Commercials. Public relations and metrological product development. Through case studies, it finally get common conclusion to sales marketing that through market research should create the product, in which customers wish to buy, dealings with consumers for the sale of staff should be trained, to relieve their discomfort by one-stop service, to execute the appropriate marketing & service for local people.

주거용 부동산의 분양마케팅 방안에 관한 연구

김미라 건국대학교 부동산대학원 2009 국내석사

부동산 시장은 부동산 고유의 특성으로 인해 일반 재화와 차별되는 시장을 형성하고 있으며, 이 중 주거용 부동산 상품과 관련한 마케팅 활동은 일반인들과도 밀접한 관계가 있다. 특히 주요 주거형태로 자리 잡은 아파트상품의 분양마케팅 활동은 가장 빈번하게 이뤄지는 부동산마케팅으로써 이와 관련한 절차 및 활동방안에 대한 연구를 진행하였다. 상품의 초기 검토단계부터 입주 후 사후관리까지 사업전반에 걸쳐 이뤄지는 부동산마케팅은 한 개 프로젝트의 성공에 한정되는 것이 아니라 기업전체의 이미지와 관련되므로 아파트브랜드의 관리를 중요시 여기고 있으며 각종 광고·홍보 및 상품개발 등의 업무 진행에 있어 관련 조직들의 유기적인 협력을 필요로 한다. 특히 개별 사업과 관련한 본격적인 분양마케팅의 경우, 마케팅환경이 점차 복잡해지고 소비자들의 서비스 욕구 증대 및 판매부진에 따른 리스크와 업무의 분담을 위해 전문적으로 업무를 수행하는 분양대행사의 활동이 확대되고 있으며, 분양침체기에 접어들면서 이들의 전문성이 더욱 요구되고 있다. 분양마케팅과 관련하여 최근 가장 크게 영향을 주고 있는 정책 환경으로는 인터넷청약제도, 청약가점제, 분양가상한제, 마이너스옵션제 등이 있으며, 이 중 특히 청약가점제와 관련한 분양업무 절차가 복잡해짐에 따라 각각의 정책과 관련한 업무내용 중 실제 분양현장에서 주요하게 다뤄야할 부분에 대해 정리하였다. 분양마케팅 활동은 크게 사전마케팅(Pre-marketing), 본마케팅(Main-marketing), 사후마케팅(Post-marketing) 기간에 따라 주요 목적 및 인원운용, 효율적인 광고·홍보활동 내용에 다소의 차이가 있으며, 미분양발생을 최소화하고 조기분양완료를 통해 수익률을 극대화하고자 하는데 공통의 목적이 있다. The real estate market is becoming the market differentiated from general goods due to the characteristic proper to real estate. Among other things, the marketing activity related to the residential real estate product is closely related to the people at large. Especially, the sale marketing activity of the apartment product positioned as a major residential form is the most frequently practiced real estate marketing. This study attempted to investigate this related procedures and activity scheme. The real estate marketing practiced throughout the project from the initial examination phase of the product to the post-management after occupancy is not confined to the success of one project but related to the image of the whole firm. It places emphasis on the management of apartment brands and requires organic cooperation with related organizations in progressing the such jobs as all sorts of PRs and product development. In case of the full-scale sale marketing related to the individual project in particular, the marketing environment is becoming complicated and the activity of installment sale agencies specializing in the marketing job is expanding because of the increased service needs of consumers, allocation of risk and jobs related to inactive sale. Their speciality is more required as the period of installment sale recession is coming. The policy environment have the greatest influence in relation to installment sale marketing includes the internet subscription system, the subscription add points system, the selling price upper limit system, minus option system and the like. Among other things, this study attempted to discuss the parts to be addressed in the actual sale field in relation to the content of jobs related to each policy as the procedures for installment sale job related to the subscription add points system become complicated. In the activity of installment sale marketing, there is a more or less difference in the major purpose, personnel operation, efficient advertisements and PR activity according to the period of pre-marketing, main-marketing, and post-marketing. But they have the common purpose of minimizing the occurrence of unsold apartment housing and maximizing the rate of return through the completion of early installment sale.

부동산개발사업의 마케팅 효율성 제고 방안에 관한 연구 : 대구시 개발사례를 중심으로

이봉수 건국대학교 2003 국내석사

The housing market in our country repeats vicious circle in 1990's. Especially, housing market in our country very rapidly changed from suppliers - centered to demanders-centered from 1997's. Owing to the shortage of houses, the housing market had been dominated by supplies in Korea. However, the market situation has been changed from supplier's market to buyer's market due to the increased supply of houses. One can easily see the transition of housing market according to the stable balance of housing supply-demand ratio, the number of housing firms and the increase of unsold house. It shows that a seller's market moves a buyer's market It is the time now the housing construction firms have to establish marketing strategy to be adjusted to the new environmental change by get rid of all thinking that was applied to the market mainly for the suppliers. In this conception, this thesis is concentrated to review the problems as well as the current situation in relation to the marketing in residential-commercial apartment complex and also to set up to improve it. This thesis consist of five chapters. First chapter is describe the purpose and range of this study. Second chapter of this study include theory of general marketing, real estate marketing, and real estate marketing strategy. The third chapter provide indications through the analysis of result which is the application of marketing in the Real Estate project based on the customer's characteristics and needs analysis before the developer execute the Real Estate project. The fourth chapter include the efficient method of marketing in the Real Estate project. As a result, the fifth chapter, this study was bring a conclusion of the analysis.

부동산마케팅과 중개업활성화 방안에 관한 연구 : 중개실무를 중심으로

신현주 목원대학교 산업정보대학원 2005 국내석사

An aim of this study is to propose strategies for revitalizing real estate brokerage business when it comes to practical affairs rather than offering academic reviews or showing strategies. Based on understanding practical brokerage business, this study offers various brokerage services in accordance with clients’ needs in practical situations. In order to achieve the aim of study, it defines a notion of Real Estate Marketing, and observes systems of real estate brokerage business in Korea. In Chapter 3, as a strategy for revitalizing real estate brokerage business, Real Estate Marketing mics has been reviewed in a academic point of view in paragraph 1. From paragraph 2, Clients services strategies have been offered under practical real estates brokerage business circumstances. In paragraph 3, this study has shown several checkpoints for clients in a real estate transaction, showing examples of brokerage incidents and frauds. Also, this study proposes some protections that keep clients from brokerage frauds as one way of revitalizing real estate brokerage business. For using objective methods, Questionnaires has been operated, and its target subject is real estate broker in Daejeon. Based on results from the questionnaires, academic reviews, and field experiences, this study shows following conclusions as a strategy for revitalizing real estate brokerage business. First, Share information among brokers and high quality services for the clients. Second, Utilize real estate transaction database, enter into in between franchises, and employ various Internet sites for researching information. Third, Specialize Brand Marketing for brokerage office and professional brokers Fourth, Establish database of whole process of transaction, which is from interviews to management, and Set up details and update database about business plans. Finally, Map out strategies that keep from transaction frauds in practical affairs There are a lot of considerations that broker should review before transactions except for aforesaid 5 statements. For keeping from transaction frauds, results from questionnaires of real estate broker as follow; Most important thing for avoiding transaction frauds is to that the brokers shall check up registration books or other ownership documents. Confirming ownership history shall not be ignored. Connection between real estate and financial system can be shown in confirming banking loan mortgage. Notes in the transaction shall be specified and details. It is also important to Fully understand and be explained the target real estate and Leashing protection Law. For brokers, he or she shall not pay by proxy, and shall keep eye on double transactions and forged documents. In some cases, brokers may not totally trust clients. And if the broker is greedy about service charge, it may cause brokerage breakdown. Nowadays, real estate brokerage is not only about introducing target real estate and making transaction formation. Professional real estate broker shall be equipped in terms of synthesizing information and specializing business skills for fulfill the clients’ needs. It might happen legal problems on progress of transaction. Besides, real estate and financial system wouldn’t be separated. The broker shall be aware of taxation for those who are sensitive to taxation, In Korean circumstance; the broker shall be active according to the streams of Real Estate Governmental strategies. In real estate business, it needs to develop frame-set and scientific marketing methodology. For that, training professional personnel that help the clients to trust professional real estate brokerage. If there is some doubt that the clients have about the brokers, it shall be clear up. According to the static tics issued by Ministry of Construction and Transportation, Korea has 176 thousand and 88 real estate brokers in time June 2005 now. We cannot say that just achieving real estate brokerage certificate can’t guarantee their additional values as professional brokers. In order to bolster real estate business in Korea, it requires total supports in terms of social, governmental, academic and practical fields with establishing business systems and principles. With those supports, personally, the brokers shall try to motivate and develop themselves. After personal and professional development as a broker, he can be competitive professional real estate broker. 본 연구의 목적은 부동산중개업 활성화 전략을 제안함에 있는데 학문적 제시나 정책의 제안에 있기 보다는 중개실무현장에서 공인중개사가 고객에게 현실적으로 다가갈 수 있는 여러 가지의 중개서비스 제안에 있다. 이에 본 연구는 부동산마케팅에 관한 개념을 정립하고 현재 우리나라의 부동산중개업 제도를 살펴보았다. 제3장 제1절에서는 부동산중개업 활성화 전략으로 먼저, 이론적으로 부동산마케팅 믹스를 고찰하였고 제2절에서는 중개현장에서의 고객서비스 방안을 제안 하였다. 제3절에서는 중개업활성화 전략 중 하나로 중개 시 유의사항과 중개사고·사기의 사례와 예방책을 제시하였다. 객관적 방법으로 대전광역시 서구에서 부동산업을 하고 있는 공인중개사를 대상으로 설문조사를 하였다. 설문조사를 하여 추출한 결과와 문헌의 연구, 중개실무의 경험을 더하여 종합적으로 제안한 중개업활성화 방안은 다음과 같다. 첫째, 부동산중개업자간에 정보를 공유하고 고객에게 친절한 서비스. 둘째, 부동산 거래정보망활용, 중개프랜차이즈 가입, 정보조사를 위해 각종 인터넷사이트의 활용. 셋째, 중개업소와 중개전문가의 특성화된 브랜드 마케팅. 넷재, 중개 의뢰한 고객의 개별적 특성을 고려한 후 고객의 면담부터 관리에 이르기까지 데이터베이스를 구축하여 중개에 활용하는 데이터베이스 마케팅, 공인중개사 스스로는 1일부터 1년 단위의 세심한 업무계획의 실천. 마지막으로, 실무에서 중개전문가가 거래사고·사기를 당하지 않는 전략. 위의 다섯 가지 외에도 중개실무에서 중개업활성화를 위한 전략은 많으리라 사려 되며 마지막 거래사고·사기예방책에 대한 설문조사의 결과 제시된 공인중개사의 의견은 다음과 같다. 먼저 가장 중요시 되는 부분은 역시 등기부 등 물건관련 서류를 공인중개사가 직접 열람하고 확인해야 한다는 의견이다. 소유권(대리권)확인도 분명히 해야 한며 은행대출 포괄근저당권 확인의 중요성 지적은 부동산과 금융이 밀접한 관계에 있음을 얘기해주고 있다. 계약서 특약사항은 구체적으로 내용을 명시해야 하며 중개대상물, 임대차보호법의 확인·설명도 꼭 필요함을 강조하고 있다. 또한 공인중개사는 물건대금 대납을 하지 말아야 하며 매도인에 의한 이중계약사기, 현대기술발달에 따른 주민등록 위조사기를 조심해야 한다. 이 외에 중개의뢰인의 말을 무조건 100%신뢰해서는 안 되며 중개전문가의 수수료에 대한 지나친 욕심은 중개 사고를 부를 수도 있다는 의견도 나왔다. 현대사회에서 부동산중개라 하여 고객이 중개전문가에게 단순히 중개대상 물건확인이나 계약서 작성만을 원하는 것은 아니다. 중개전문가는 고객의 욕구를 만족시키기 위해서 정보의 종합성과 전문성을 갖추어야 한다. 계약의 진행이나 완성 시 법률적 문제가 있을 수 있다. 또한 부동산과 금융을 분리시켜 생각할 순 없다. 과세에 민감한 고객을 위해선 세무도 알아야 한다. 고객이 원하는 것이 무엇인지 알려면 심리학도 해야 한다. 특히 우리나라 부동산은 정책에 시장이 민감하게 반응함도 직시해야 한다. 부동산업계는 마케팅의 체계적이고 과학적인 기법을 개발해야 한다. 전문 인력도 양성하여 고객에게 신뢰도를 높이고 업계의 공신력도 키워야 한다. 고객에게 공인중개사에 대한 불신감이 있다면 해소 시켜야 한다. 건교부에 따르면 2005년 6월 현재 우리나라에 부동산자격증 취득자는 17만 6천 888명에 이른다. 이에 이제는 단순히 공인중개사 자격증만으로 중개전문가로서의 부가가치를 가졌다고 하기는 어렵다. 부동산업이 발전하기 위해서는 사회적, 정부적, 업계·학계차원에서 지식의 발전이나 제도의 정비가 필요하다. 이와 같은 사적인 노력과 공적인 발전이 있을 때 현장에서의 중개 서비스와 기술력은 활성화 될 것이며 공인중개사는 경쟁력 있는 중개전문가가 될 것이다.

부동산분양대행업의 마케팅 전략에 관한 연구

홍미순 강남대학교 일반대학원 2005 국내석사

본 연구의 목적은 심화된 경쟁속의 수요자 중심 부동산 시장에서 부동산 분양대행사업의 중요한 경쟁우위요소로 대두되는 분양대행전략의 성공요소를 도출하고 이를 바탕으로 성공적인 부동산 분양대행 마케팅전략을 제언하는데 있다. 본 논문의 연구방법에 있어 첫째, 각종 연구논문과 관련 저서 등 문헌연구 및 인터넷 자료 등 실증자료를 통하여 분석하였다. 둘째, 보다 객관적인 자료 분석을 위해 인천도시개발공사에서 발주한 네 개의 분양대행업체의 제안서를 비교하여 사례의 분석을 실시하였다. 부동산분양대행 업무는 분양대상 부동산의 종류에 따라 주택 분양대행업무와 상가 분양대행업무, 오피스텔 분양대행업무, 토지 분양대행업무, 전원주택 분양대행업무, 콘도미니엄 분양대행업무 등으로 구분될 수 있으나, 본 연구의 범위는 주로 주택 분양대행 업무에 중점을 두고 제안하고자 한다. 본 논문의 구성은 다음과 같다. 제1장은 서론부분으로서 연구의 목적, 그리고 연구의 범위 및 방법에 대해 서술하였다. 제2장에서는 이론적 배경부분으로 분양대행과 마케팅의 개괄적인 내용을 서술하였다. 제3장에서는 부동산 분양대행업의 마케팅 활동과 전략을 살펴보았고, 제4장에서는 송도국제도시 산업단지내의 분양대행 제안사례를 분석하여 사업에 대한 소개 및 제안서를 제출 분양대행업체의 마케팅전략을 비교분석하였다. 제5장은 사례를 통해 본 분양대행업의 문제점과 효율적 부동산 마케팅 제고 방안을 제시하였다. 제6장은 결론부분으로 앞부분의 논의의 내용을 요약함으로써 결론을 맺었다. 기존 마케팅 전략의 토대위에 본 연구에서 도출한 분양 성공요인들이 보완되어 더해진다면 부동산 분양 마케팅의 성공률이 향상될 것으로 믿는다. 본 연구의 실제 부동산분양마케팅의 사례를 통해서 살펴본 분양마케팅의 성공요인과 그에 대한 고찰을 통해, 효율적 부동산분양마케팅 방안에 대하여 살펴보았다. 사례의 분석을 통해 고객의 욕구를 만족시키며 새로운 전략을 적용하여 급변하는 부동산 환경에 대처하고 소비자의 욕구의 변화에 부응하는 부동산분양 마케팅전략을 제시하였다는 점에도 그 의의를 찾을 수 있을 것이다. 도출된 부동산분양마케팅의 성공요인들을 성과로 연결시키기 위해서는 목표달성능력(effectiveness)이 추가로 필요하다. 아무쪼록 본 연구가 성공적인 부동산 분양대행마케팅을 위한 기초자료로 유용하게 활용되길 기대한다. This study is to purpose to deduce success factors of distribution agency strategy, a competitive advantage factor in distribution agency strategy of real estate on the demander focused real estate market in fierce competition, and propose successful marketing strategy of distribution agency of real estate. For this study method, first, document study such as various study papers and related books and positive data such as Internet data are analyzed. Secondly, in order to analyze data objectively, cases are analyzed by comparing proposals of four distribution agencies ordered by Incheon Urban Development Corporation. Real estate agency business are divided into house distribution agency business, shopping center distribution agency business, studio apartment distribution agency business, land distribution agency business, suburban-style housing distribution agency business and condominium distribution agency business according to a kind of real estate. The scope of this study is focused on house distribution agency business. The composition of this paper is as follows. Chapter 1 describes the purpose, scope and method of this study as an introduction. Chapter 2 describes distribution agency and marketing outlines as theoretical background. Chapter 3 addresses marketing activity and strategy of real estate distribution agency business, and Chapter 4 compares and analyzes marketing strategy of distribution agency submitting introductions and proposals on the business by analyzing distribution agency proposal cases within Song-do City industrial complex. Chapter 5 represents problems of distribution agency business and efficient marketing promotion plans of real estate by cases. Chapter 6 summarizes previously mentioned contents as a conclusion. When successful factors of distribution derived from this study are added based on existing marketing strategy, success rate of real estate distribution marketing would be improved. Efficient distribution marketing plans of real estate are reviewed through successful factors by actual distribution marketing cases of real estate and considerations of this study. This paper is meaningful that it satisfies customers' demands by case analysis, copes with rapidly changed real estate environment by applying a new strategy, and presents distribution marketing strategy of real estate corresponding to customers' desire changes. In order to connect successful factors of distribution marketing of real estate derived with results, effectiveness is needed additionally. This study would be useful as a basic data for successful distribution agency marketing of real estate.

부동산 개발사업의 미분양 마케팅에 관한 연구

정해철 광주대학교 대학원 2020 국내석사

부동산 개발사업의 미분양 마케팅에 관한 연구 우리나라의 선분양 제도는 공동주택 공급시장에서 미분양 발생은 불가피한 현실이다. 주택시장 경기상황에 따라 미분양 발생 물량의 시기별 차이는 있으나, 미분양은 지속해서 발생하고 있으며 개발사업의 사업비 규모 감안 시, 준공 후 미분양은 개별 공동주택 건설공급자에게는 자금 유동성 문제를, 미분양 발생 단지의 입주예정 청약자에게는 단지 이미지 훼손 등 각종 유무형의 자산손실을 일으킬 수 있다. 이와 같은 배경에서 미분양 위험의 예방과 해소를 위해 건설업체를 중심으로 분양대행업의 역할이 갈수록 커지고 있는 게 현실이다. 2018년 주택시장의 안정과 투기수요를 잡기 위한 정부의 수많은 정책이 발표되어왔으나 2019년 현재, 부동산 시장의 흐름은 계속 변화하고 있으며 2013년 8월 이후 서울 아파트 가격은 14주 이상 연속 하락하고 있다. 실수요자들도 경기 변화를 체감하여 소극적인 자세로 관망하며 매수의 타이밍을 살피고 있으며, 정부의 新DTI(Dept to Income), DSR(Debt Service Ratio)정책으로 대출이 강화되어 이미 집을 소유한 다주택자뿐만 아니라 자신의 소득과 상환능력을 고려해야하는 일반 서민도 점점 높아지는 부동산 대출 문턱에 내 집 마련의 기회를 잃어가고 있다. 특히 지방 주택의 미분양 증가가 사회적 경제적 문제로 대두되고 있으며 부동산시장의 침체가 계속되면서 많은 부작용이 증가하고 있다. 부동산 개발사업의 가장 큰 부작용 중 하나가 미분양의 증가이다. 이로 인하여 건설 현장이 개발을 멈추고 경제전반에 악영향을 미치기도 한다. 본 연구의 목적은 미분양마케팅을 성공적으로 달성한 사례 연구를 기초로 분양전략, 기법의 차이와 특성 등을 비교해 부동산개발 사업에 있어 분양활동, 미분양분의 해소방안은 어떤 것인가 경험에 의한 관찰로 증명, 연구하여 부동산 개발업과 분양대행업에서 일하는 실무자의 마케팅에 관련된 활동에 기초자료를 제공하는데 그 목적이 있다. 본 연구의 목적을 효율적으로 달성하기 위해 문헌연구와 사례연구 방법을 병행하여 진행하였다. 결론적으로 마케팅 전략의 방법으로 중도금 무이자 제도, 중도금 이자 후불제 등 계약조건 완화, 가망고객의 관심도를 증가시키기 위한 외부 홍보를 강화하고, 내부설계 및 내부 인테리어 소재의 고급화, 단지 내 시설 등 타 아파트와 비교되는 상품을 차별화하여 누구나 입주하고 싶은 주거 공간 창출, 택지지구, 산단 조성, 혁신도시 등 주변의 개발호재에 따른 영향을 잘 살려내는 적절한 마케팅이 병행되어야한다. 우리나라 부동산 신규 주택사업 시장의 경우 선분양 후시공으로 인해 미분양이 발생될 수 밖에 없는 구조이지만 미분양을 최소화 하는 것이 중요하다. 주택시장의 미분양 해소는 결국 한시적 접근, 정부의 LTV(Loan to Value), 新DTI(Dept to Income), DSR(Debt Service Ratio)정책 보다는 직접 시장에 개입하여 미분양 아파트 물량 매입 정책이 미분양 해소 정책 중 가시 효과가 가장 클 것으로 판단된다. 향후 부동산 시장의 건전한 활성화와 부동산 개발사업에 종사하는 많은 사업자 들이 각고의 노력과 연구를 통해 미분양을 성공적인 분양사업으로 완료하기위해서 보다 발전된 후속연구가 계속되어야 한다고 사료된다.

아파트 분양마케팅 활동의 성과에 관한 연구

백민석 건국대학교 대학원 2011 국내박사

Condominiums(a.k.a apartment in Korea) are considered as the most typical residential type recently. It had been quite easy to find consumers for newly constructed condominiums when the supply was much less than the demand. However, as the housing supply ratio has gradually been increasing, the conditions of residential housing market were changed to look for potential consumers. Consequently, more systematic and scientific sales marketings activities are required for successful condominium sales at the changed market environments. Therefore, the effective sales marketing activities are indispensable to meet the goal of successful condominium sales. In this study, the subscription rate and the initial contract rate are considered as the performance of sales marketing activities. The subscription rate and the initial contract rate act as the critical factors for suppliers to draw success or failure regarding the turnover of capital for funding construction. This study is focused on examining how the subscription rate and the initial contract rate are influencing the process of actual condominium sales, and also analyzed the most effective ways of achieving successful sales performance from the perspective of housing suppliers. The unequaled distinction of this study is that the actual data of contract rate are collected and analyzed regarding the factors influencing buyers to close contracts, and various marketing activities for condominium sales and performances were thoroughly measured and examined. The results of this empirical analysis are as follows. Frist of all, it was the subscription rate factor that could make the best explanation for the initial contract rate. Second of all, it is a basis for increasing the number of inbound calls at the point of condominium sales to secure the effective DB of potential customers, henceforth the subscription rates and the initial contract rates during the formal contract period. As a result, both building up the effective DB of potential customers and increasing the number of inbound calls are the most effective ways of condominium sales marketing activities. In addition, with the examined cases in Seoul, Gyonggi, and Incheon area, it is confirmed that the most important factors of marketing activities for condominium sales are the number of effective DB and inbound calls. To increase the related numbers, the factors of preliminary sales marketing activities, of model-house management, and of formal marketing process should be treated with great care. Third of all, the major factors that sellers should take care of might be varied depending on the relevant market situation. Especially when the low subscription rates are expected, the sellers should consider each factors while comparing the successful with unsuccessful sales case. In this study, regarding the answers for whether the characteristic factors of sales marketing activities significantly influence the subscription rate and the initial contract rate, it is concluded that they positively affect the sales marketing performance. It is an essential assignment for the success of condominium sales business to effectively manage the factors in the process of sales marketing. This study has great significance on laying the foundations for empirical study of condominium sales marketing, and also has drawn up guidelines for utilizing practically effective sales marketing activities. However, due to the unusual characteristics of real estate products and its market, it is not quite appropriate to generalize the effect of real estate marketing activities into other fields. To overcome the difficulty, further researches using case studies are required. 오늘날 아파트는 일반가구의 대표적인 주거형태로 인식되고 있다. 주택공급의 절대량이 부족하던 시기에는 수요가 공급을 상당량 초과하여 아파트를 건설하기만 하면 아파트를 구매하려는 수요자는 어려움 없이 찾을 수 있었다. 그러나 계속적으로 주택이 공급되면서 주택보급률이 점진적으로 증가하게 되자, 자신이 공급하는 아파트를 구매해 줄 수요자를 찾아야만 하는 상황으로 주택시장의 마케팅 환경이 변화하게 되었다. 이러한 부동산 마케팅 환경변화는 아파트 분양에 있어서 더욱 체계적이고 과학적인 분양마케팅을 요구하고 있다. 따라서 아파트분양사업에서 성공적인 분양성과를 달성하기 위해서는 효과적인 분양마케팅 활동이 필수불가결하게 되어가고 있다. 본 연구는 아파트 분양과정에서의 청약경쟁률과 초기계약률을 분양마케팅 활동의 마케팅성과로 보았다. 분양사업주체들에게 현재의 선 분양 방식에서 청약경쟁률과 초기계약률은 건설자금의 회전과 관련하여 사업의 성패를 가르는 중요한 요인으로 작용하기 때문이다. 이에 본 연구에서는 아파트 분양마케팅 활동이 실제 아파트분양사업과정에서 청약경쟁률과 초기계약률에 어떠한 영향을 미치는 가를 살펴보고, 아파트 분양사업자들은 어떠한 방향으로 분양마케팅 활동을 전개하는 것이 가장 효과적인 분양성과를 달성할 수 있는지에 대하여 심도 있게 분석하였다. 기존 연구와 구별되는 본 연구의 차별성은 자료의 구득이 어려웠던 실제 계약률 자료를 입수하여 아파트 구매자들이 계약을 체결하는데 영향을 미치는 요인들을 분석한 것과 더불어 분양주체가 시행하는 다양한 방식의 분양마케팅 활동이 측정되고 성과가 관리될 수 있음을 실증한 것이라고 할 수 있다. 실증분석결과를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 먼저 초기계약률을 설명하는 변수로서 청약경쟁률이 가장 중요함을 알 수 있었다. 다음으로 분양마케팅과정에서 잠재고객의 유효DB를 많이 확보하는 것이 분양시점에 인바운드수를 높일 수 있는 근거가 되고, 인바운드수가 많아지면 청약경쟁률이 높아지게 되고, 청약경쟁률이 높아지면 자연히 정계약기간동안의 초기계약률이 높아지는 구조가 됨을 확인하였다. 따라서 분양마케팅 활동을 잠재고객의 유효DB를 구축하는 것과 인바운드수를 늘어나게 하는 것을 목적으로 수행하는 것이 가장 효과적일 수 있음을 알 수 있었다. 또한 분석에 활용된 서울, 경기, 인천지역의 사례들을 통하여 분양아파트의 분양마케팅 활동에서 가장 중요하게 관리해야 할 변수로서 유효DB수와 인바운드수를 확인하였으며, 유효DB수와 인바운드수를 늘리기 위해서는 사전마케팅과 모델하우스운영, 그리고 본마케팅과정에서 어떠한 변수들을 잘 관리해야 하는지도 알 수 있었다. 다음으로 초기분양에 성공한 사례와 그렇지 못한 사례들을 비교분석하여 사업지의 상황이 어쩔 수 없이 청약이 저조할 것으로 예상될 때 중점을 두고 분양마케팅과정에서 관리해야 할 변수들이 달라질 수 있음을 알 수 있었다. 본 연구에서 연구문제로 제기한 분양마케팅특성요인 변수들은 분양마케팅의 성과변수인 청약경쟁률과 초기계약률에 유의한 영향을 미치는 가에 대한 답변으로서 분양마케팅특성요인 변수들은 분양마케팅 성과에 긍정적인 영향을 미친다라고 결론을 내린다. 이렇게 확인된 변수들을 분양마케팅 과정에서 효과적으로 관리하는 것은 아파트 분양사업의 성패에 중요한 과제라고 할 것이다. 본 연구는 아파트분양마케팅에 대한 실증적인 연구의 기초를 제공한다는 점에서 상당한 의의를 가지며 실무상 분양마케팅 현장에서 실질적으로 효과적인 분양마케팅 활동을 수행하는데 가이드라인을 제시하여 준다는 점에서도 큰 의의를 찾을 수 있을 것으로 생각된다. 반면 일반상품과 구별되는 부동산상품과 부동산시장의 여러 가지 특이성에 기인하여 부동산마케팅 활동의 효과를 일반화하는 것은 상당한 어려움이 존재함을 인식하고, 이를 극복하기 위해서는 사례분석 등을 통한 다양한 연구들이 시도되어져야 할 것으로 생각된다.

공기업이 조성하는 대규모 토지개발사업에 있어서 부동산마케팅에 관한 연구

한돈근 건국대학교 부동산대학원 2008 국내석사

In 1970 ~ 1980, large scale of land development projects were usually developed by the public company which was established by the Korean government to carry out public profit and economic development. In addition to the public company, a variety of suppliers such as local government and private company has taken part in the land market. As a result of that, the competition for the land has been severed. Moreover, the demand for the land is also increasing for requiring more spacious and clean city according to the economic development and increase of life quality. Moreover, the land market is continuously changing from the supplier's market to the buyer's market, and from development-oriented market to the management-oriented market. In addition, the security, internationalization, openness and information of real estate makes the real estate market more diversified and complicated situation from the institutional paradigm. However, the study on the land marketing is not still activated. The reason is that it is still unfamiliar field in our society even if it is very important parts of goods. This is the reason why the demand for the land always exceeds the supply in a large scale of land development which is controlled by the government policy. Moreover, the necessity for the marketing is not realized. Therefore, it is necessary to study more deeply to sell the land in the beginning stage, to improve profit of the company, and to lead the local economy actively. In a capitalism society, land is important goods for sale such as any other items. Land price has to controlled by the market mechanism according to the demand and supply system. The study on the real estate marketing is more necessary parts according to the internationalism and openness of the land market. To succeed in a new development project, construction company has to find some information about the potential demander in advance. It is also necessary to develop in the beginning of the product development. It is really important for the company to focus on the marketing of the product especially in a large scale of investment project. In the case of failure in a project, it seriously effects to the economy of the country and it also have an effect on the profits of the company. Therefore, the real estate marketing is really important and necessary for the company to succeed in a especially large scale of land development projects. It is necessary to plan development project accurately with a business and marketing strategy to overcome rapidly changing land environment especially in a large scale of project.