사회적 기업이 운영하는 커뮤니티 시설의 이용 만족도가 사회적 자본 형성에 미치는 영향 분석 : 시흥시 월곶동 사례를 중심으로

이은성 한양대학교 도시대학원 2021 국내석사

사회적 기업은 시장이 추구하는‘수익성’과 정부가 추구하는‘공익성’두 가치를 유연하게 받아들이고, 동시에‘효율성’과‘책임성’의 융합을 통해 공익을 실현하는 가장 대표적인 조직이다. 이러한 사회적 기업은 고용안정 및 고용창출, 유휴인력 활용 등 노동시장에 미치는 긍정적인 기능과 더불어 소득의 양극화 완화 및 사회적 안전망 강화, 커뮤니티의 복원 등 사회적 순기능의의 주체로 주목받아 왔다. 시흥시 월곶동은 월곶포구의 포구기능 상실과 더불어 주변 지역 신도시 개발로 인한 인구 유출로 인해 커뮤니티가 붕괴되었으며, 이러한 지역에서 커뮤니티를 되살리기 위해 사회적 기업 ㈜빌드가 지역기반의 커뮤니티 부동산 모델의 개발을 통해 지역 활성화를 목적으로 사업을 추진하고 있다. ㈜빌드가 운영하는 커뮤니티 시설의 이용자들은 이용자를 넘어 투자자 및 조언자로서의 역할까지 수행을 하고 있다. 이러한 현상과 관련한 다수의 연구의 결과로 지역 활성화에 있어 사회적 자본의 중요성을 제시되었지만 실증적 연구는 부족하기 때문에 사회적 기업이 운영하는 커뮤니티 시설에 대한 이용자들의 만족도와 지역 활성화의 기반이 되는 사회적 자본의 관계에 대한 실증적인 연구가 필요한 시점이다. 본 연구의 목적은 사회적 기업이 운영하는 커뮤니티 시설 이용자들 간에 사회적 기업의 목적에 맞게 사회적 자본이 형성되고 있는지에 대한 평가를 진행하고, 전반적인 시설이용만족도에 미치는 영향요인을 살펴보았으며, 시설이용만족 특성과 시설에 대한 전반적 만족도 및 사회적 자본과의 영향관계를 분석하였다. 연구의 대상지는 사회적 기업 ㈜빌드가 운영하는 커뮤니티 시설 바오스&밥스, 월곶동 책한송이, 바이아이로 선정하였다. 전반적인 시설이용만족도에 미치는 영향요인 분석 및 영향관계분석은 설문조사와 인터뷰, 관찰조사를 토대로 PLS-회귀분석과 PLS-구조방정식을 통해 시설에 대한 전반적 만족도와 사회적 자본에 영향을 미치는 요인은 무엇인지에 대해 살펴보며, 이를 통해 정책적 시사점을 제시하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 이용자의 개인적 특성을 분석한 결과, 모든 시설이 30대, 기혼 여성이 가장 많은 것으로 나타났으며, 바오스&밥스는 월곶동을 제외한 시흥시에 거주하는 이용자가 가장 많은 것으로 나타났고, 월곶동 책한송이는 시흥시 외의 지역, 바이아이는 월곶동 내의 지역에 거주하는 이용자가 가장 많은 것으로 나타났다. 커뮤니티 시설에 대한 전반적 만족도에 미치는 영향요인 분석 결과, 생활 및 여가지원 프로그램, 시설 이용료, 시설 내부 규모 및 공간의 활용성, 교육 프로그램이 정(+)의 영향을 미치는 중요한 변수로 나타났으며, 부(-)의 영향을 미치는 변수는 주변 자연경관이 유일하게 도출되었다. 커뮤니티 시설에 대한 전반적 만족도 및 사회적 자본의 영향관계 분석 결과, 전반적 만족도에 직접적인 영향을 주는 요인으로는 물리적 특성, 프로그램 특성, 시설운영 및 관리 특성으로 나타났으며, 사회적 자본에 직접적인 영향을 주는 요인은 개인적 특성과 물리적 특성으로 나타났다. 매개효과 분석결과, 커뮤니티 시설에 대한 전반적 만족도는 매개효과가 있는 것으로 확인되었다. 본 연구의 분석결과를 통해 도출된 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 시설 이용 전후의 사회적 자본 형성 정도를 보았을 때, 선행연구에서 말하는 공공이 커뮤니티 시설을 조성하고 운영을 마을기업 또는 주민공동체에게 위임하는 부분에서 생기는 공동체의 와해, 수익모델의 부재 등을 해결함과 동시에 이용자 또는 지역민들의 사회적 자본을 형성할 수 있는 방법 중의 하나로서 사회적 기업을 통해 운영 하는 방안에 대한 고려가 필요하다. 둘째, 추후 ㈜빌드를 비롯한 사회적 기업 또는 공공이 지역 활성화를 목적으로 사업을 추진하는데 있어 프로그램적 요소보다 이용자 및 주민이 직관적으로 인지를 할 수 있는 공간의 물리적 요소에 대해 정책적으로 초점을 맞출 필요가 있음을 의미한다. 셋째, 사회적 기업 ㈜빌드가 운영하는 커뮤니티 시설 이용자들의 전반적 만족도는‘만족’과‘매우 만족’사이로 기존에 공공이 직접 운영하는 사례와 주민공동체가 운영하는 사례를 대상으로 만족도를 도출한 선행연구들보다 높게 나타났다. 이를 통해 커뮤니티 시설의 운영 주체로서 사회적 기업을 고려할 필요가 있다. 넷째, 커뮤니티 시설을 조성하고 운영하는 등 지역의 커뮤니티를 위해 계획을 할 경우에 시설의 성격에 따라 인근 지역 거주자뿐만이 아닌 좀 더 넓은 범위의 지역민들이 올 수 있다는 것을 고려하여 시설에 따른 이용권을 설정해야 할 필요가 있다.

패널 데이터를 활용한 신도시 개발이 수도권 인구 및 고용 분산화에 미치는 영향

한경희 한양대학교 도시대학원 2022 국내석사

인구는 사회를 이루는 주요 요인이며 우리나라의 경우 대도시를 중심으로 인구밀도가 집중되어 공간적 불균형 분포를 이루고 있다(권일, 1999). 그 중에서도 서울의 인구와 고용밀도는 높게 나타나고 있으며 이러한 집중화는 다양한 문제를 초래하게 되고 국가경쟁력의 총체적 약화를 야기할 수 있으며 이에 따라 정부는 신도시 개발을 시행함으로써 서울의 인구를 주변지역으로 분산화하고자 하였다. 신도시에 대한 관심이 늘어가고 이에 대한 연구들이 등장하기 시작하였다. 1기 신도시에 대한 평가와 2기 신도시에 대한 정책들이 등장하게 되었지만 실질적으로 수도권 전체를 기준으로 서울의 인구 및 고용이 분산화 효과를 가져왔는지 입증하는 연구는 부족한 실정이다. 따라서, 본 연구의 목적은 1, 2기 신도시 개발이 실질적으로 개발목적에 맞게 인구 및 고용의 분산화를 불러왔는지 실증분석하고자 한다. 연구 질문은 첫째, 신도시 개발로 인한 인구 및 고용 분산화가 연도별로 영향효과가 다르게 나타날 것인지 확인해 보고자하였으며 둘째, 인구분산과 고용분산 효과 중 어디에 더 영향을 미쳤을지 파악하고 마지막으로 수도권 전체와 서부, 남부권역으로 구분하여 분산효과가 다르게 나타날 것인지 실증분석 하고자 하였다. 선행 연구 고찰을 통하여 본 연구의 차별성을 크게 세 가지로 설정하였다. 먼저 기존 신도시 관련 문헌들의 경우 하나의 신도시 혹은 수도권의 읍면동 단위로 분석한 연구가 많았으나 본 연구는 하나의 신도시가 아닌 1, 2기 전체 신도시를 고려하여 분석을 실시하였다. 또한 단기간 혹은 시간이 지난 후의 차이가 아닌 1994년부터 2019년이라는 비교적 장기간의 기간을 설정하여 신도시의 영향을 연도별로 확인하였다. 두 번째로 공간적 범위를 수도권 전체로 설정하고 해당 신도시 지역뿐 아니라 인접지역을 구분하여 직·간접적 효과를 보고자 하였으며 서부권역과 남부권역으로 구분하여 신도시가 중심으로부터 분산화에 미치는 영향을 파악하였다. 마지막으로 기존 문헌들에서 많이 사용되는 회귀모형이나 경사모형이 아닌 격자형 데이터를 활용하여 공간적 특성을 고려한 종횡단 패널 분석을 실시하였다는 차별성을 지닌다. 본 연구의 시간적 범위는 1994년부터 2019년까지 26년의 기간을 설정하여 통시적으로 분석하고자 하였으며 공간적 범위는 수도권 전체와 서부권역, 남부권역으로 구분하여 효과의 차이를 보고자 하였으며 분석단위는 1km*1km 격자를 활용하여 개발가능 지역을 공간범위로 설정하였다. 변수의 경우 종속변수로 인구밀도와 고용밀도를 사용하고 독립변수로 중심지까지 거리, 신도시 더미 및 인접 더미와 분산화 효과 확인을 위한 거리와 신도시의 상호작용항을 변수로 사용하였다. 또한 연도별 효과를 보기위해 연도별 상호작용항을 설정하여 분석을 실시하였다. 기타 통제변수로는 종속변수들에 영향을 미칠 것으로 예상되는 산업단지, 택지개발, 면적, 읍면동 구분, 경제지표로 GDP와 실업률, 지가상승률, 전입인구 수를 사용하였다.본 연구에서 사용하는 데이터는 시계열적 특성과 공간적 특성이 반영된 패널 데이터이기 때문에 패널회귀모형을 사용하여 연구를 진행하고자 하였다. 패널모형의 종류 중에서 본 연구에 적합한 모형을 찾기 위하여 검증을 실시하고 이에 따라 고정효과의 적합성을 판단하여 연구에 적용할 수 있었다. 하지만 본 연구의 변수 중 시간불변 변수로 인하여 대안적 방법론을 고찰할 필요가 있었고 최종적으로 하우스만 테이러(HT)와 아메미아 맥커디(AM)모형을 최종모형으로 채택하였다. 인구분산화와 고용분산화에 미치는 영향을 분석하는 과정에서 모형의 경우 하우스만 테일러(HT)모형보다 아메미아 맥커디(AM)모형의 적합성이 더 높게 나타나 최종적으로 아메미아 맥커디 모형을 분석한 결과를 해석에 사용하였다. 결과적으로 CBD(강남역, 시청역)까지 거리가 멀어질수록 인구와 고용밀도 모두 감소하는 패턴을 보여 여전히 중심지에 인구 및 고용이 집중되어 있음을 확인하였다. 또한 상호작용항을 통한 분산화 효과를 확인한 결과 인구분산화의 경우 수도권 전체 수준에서는 유의하지 않은 경우가 대부분이었으나 서부권역에서는 2기 신도시 지역에서 인구 분산효과가 나타나고 남부권역의 경우 1, 2기 신도시 해당 지역에서 모두 인구분산화가 자주 나타났음을 알 수 있다. 반면에 신도시 인접 지역의 경우 인구는 중심지로 집중되어 있는 패턴이 전체적으로 나타났다. 고용분산의 경우 수도권 전체와 서부, 남부 권역모두 2기 신도시가 고용 분산효과를 미쳤다고 보였으며 남부권역의 경우에만 1기 신도시 지역에서 고용 집중이 추가로 나타났다. 연도별로 효과를 비교해보면 수도권 전체보다 서부권역에서, 서부권역보다 남부권역에서 고용분산 효과가 자주 나타남을 알 수 있었다. 인접의 경우 1기 신도시에서는 해당지역과 마찬가지로 고용분산이 자주 나타난 반면 2기 신도시 인접은 여전히 중심지로 집중되어 있는 경향을 보였다. 본 연구는 신도시의 인구 및 고용분산 효과를 1, 2기에 따라 다르게 나타나며 서부와 남부로 범위를 한정한 경우로도 차별적으로 효과가 나타나 신도시 개발이 미치는 영향을 자세하게 파악할 수 있었다는 점에서 의의를 가진다. 또한 연구의 결과로 인하여 정부의 신도시 개발정책이 인구와 고용 분산효과를 가져왔는지 집중효과를 가져왔는지 구분할 수 있었으며 이러한 결과가 반영되어 향후 연구 및 관련 정책 수립 시에 도움이 되길 바란다. 마지막으로 본 연구는 종속변수의 구득 가능한 시기로 시간적 범위를 설정하여 기타 독립변수 및 통제변수를 구득하는 데 있어 한계가 있었다. 따라서 추가적인 변수를 구축할 수 있게 된다면 더욱 정확한 분석이 가능할 것으로 기대된다. Population is a major factor constituting society, and in Korea, population density is concentrated in large cities, resulting in a spatially unbalanced distribution (Il Kwon, 1999). Among them, the population and employment density of Seoul are high, and this concentration can cause various problems and weaken the overall competitiveness of the country. Interest in new towns has increased, and studies on it have begun to appear. Although the evaluation of the first new town and the policies for the second new town have emerged, there is a lack of research proving whether Seoul's population and employment had a decentralization effect based on the entire metropolitan area. Therefore, the purpose of this study is to empirically analyze whether the first and second phases of new town development actually led to the decentralization of population and employment in line with the development purpose. The research questions were: First, to check whether the effects of population and employment decentralization resulting from new town development would be different for each year. Second, to figure out which of the population decentralization and employment decentralization effects would have had more impact, and finally, the entire metropolitan area and the western and southern regions. The purpose of this study was to empirically analyze whether the decentralization effect would be different by dividing it into regions. Through the review of previous studies, the differences of this study were set into three main categories. First, in the case of existing new town-related literature, there were many studies that analyzed one new town or the units of eup, myeon, and dong in the metropolitan area. In addition, the effect of the new town was confirmed by year by setting a relatively long period from 1994 to 2019, rather than a short-term or difference after a period of time. Second, the spatial area was set to the entire metropolitan area and not only the new town area but also the adjacent areas were divided to report direct and indirect effects. Lastly, it has the distinction of conducting longitudinal and transversal panel analysis in consideration of spatial characteristics using grid-type data rather than regression or slope models, which are often used in the existing literature. The temporal range of this study was to analyze the diachronic by setting a period of 26 years from 1994 to 2019, and the spatial range was divided into the entire metropolitan area, the western area, and the southern area to see the difference in the effect, and the analysis unit was 1km*1km grid was used to set the possible development area as a spatial range. In the case of variables, population density and employment density were used as dependent variables, and the distance to the CBD, new town dummy and adjacent dummy and an interaction term of new town and distance to check the effect of decentralization were used as independent variables as variables. In addition, in order to see the effect by year, an analysis was conducted by setting an interaction term by year. As other control variables, industrial complexes, housing site development, area, eup, myeon, and dong divisions, which are expected to affect the dependent variables, GDP, unemployment rate, land price increase, and the number of moving-in population were used as economic indicators. Since the data used in this study are panel data reflecting time-series and spatial characteristics, the study was conducted using a panel regression model. In order to find a suitable model for this study among the types of panel models, verification was carried out, and the suitability of the fixed effect was judged accordingly and applied to the study. However, it was necessary to consider alternative methodologies due to time-invariant variables among the variables in this study, and finally, the Hausman Taylor (HT) and Amemiya McCurdy (AM) models were adopted as the final models. In the process of analyzing the impact on population and employment decentralization, the fit of the Amemiya McCurdy (AM) model was higher than that of the Hausman Taylor (HT) model. used for analysis. As a result, as the distance to the CBD (Gangnam Station, City Hall Station) increased, both the population and employment density decreased, confirming that the population and employment were still concentrated in the center. Also, as a result of checking the effect of decentralization through the interaction term, in the case of population decentralization, most cases were not significant at the overall level of the metropolitan area. On the other hand, in the case of areas adjacent to new towns, the overall pattern of population concentration in the center was found. In the case of employment decentralization, in both the metropolitan area and the western and southern regions, the second-phase new town seemed to have an effect on employment decentralization, and only in the southern area, the concentration of employment was additionally found in the first-phase new town area. Comparing the effect by year, it was found that the employment decentralization effect was more frequent in the western region than in the entire metropolitan area, and in the southern region than in the western region. In the case of adjacency, employment decentralization was frequently observed in the first-phase new towns as in the corresponding areas, while the adjacent second-phase new towns still tended to be concentrated in the center. This study is meaningful in that the effects of population and employment decentralization of new towns differed according to the first and second phases, and the effects were differentially found even when the area was limited to the west and the south, so that the impact of new town development could be grasped in detail. Also, as a result of the study, it was possible to distinguish whether the government's new town development policy had a population and employment decentralization effect or a concentration effect, and it is hoped that these results will be reflected in future research and related policy establishment. Lastly, this study had limitations in obtaining other independent variables and control variables by setting the temporal range as the time when the dependent variable could be obtained. Therefore, it is expected that more accurate analysis will be possible if additional variables can be constructed.

수도권 1기 신도시 거주자 쇼핑 통행의 목적지 및 교통수단 선택에 관한 연구 : 규모별 시기별 변화 패턴을 중심으로

왕새조 한양대학교 도시대학원 2025 국내박사

신도시 개념은 1898년 하워드의 '정원도시'에서 영감을 받아 자족형 커뮤니티를 만드는 것을 핵심 목표로 삼았다. 신도시는 급속한 도시화와 이로 인해 발생하는 주택부족, 교통혼잡, 환경오염 등 다양한 도시 문제에 대한 효과적인 해결책으로 여겨지고 있다 (Tanabe, 1978; Forsyth, 2002; Vongpraseuth et al., 2020). 신도시의 계획 목표는 직-주 균형(Job-Housing Balance)을 도모함으로써 외부 의존도를 줄이고 주민들에게 거주, 업무 및 서비스 제공에 편리한 환경을 제공하는 것이다 (Forsyth, 2021). 그러나 통근 행태를 기반으로 한 연구에 따르면 '직-주 균형'에만 의존해서는 자족을 달성하기 어렵다고 한다 (Giuliano & Small, 1993; Cervero, 1995b). 예를 들어, Giuliano & Small(1993)은 일과 삶의 균형이 통근 시간에 미치는 실질적인 영향이 제한적이라고 주장했지만, Cervero(1995b)는 인근 거주자들의 승용차 의존도를 크게 줄이지 못한다고 주장했다. 마찬가지로 Giuliano(1991)와 Downs(1992)는 '일과 삶의 균형'이 교통 및 환경 개선에 매우 제한적이라는 것을 보여줬다. 따라서 신도시 자족을 통근의 관점만으로 달성하기 어려워 보인다. 반면, 쇼핑, 레크리에이션, 의료 등 업무 외의 활동은 거주자의 일상생활을 지배하며 도시 내 통행의 약 3/4을 차지한다 (Richardson & Gordon, 1989; Salomon et al., 1993). 그러나 초기 데이터가 불완전하여 신도시 비통근 통행의 자족성을 분석한 연구는 거의 이루어지지 않았다 (Cervero, 1995a, 1995b, 1996). 거주자들이 쇼핑을 위해 신도시 내 상업 시설을 이용하는 것은 신도시의 상업 자족도를 나타내는 핵심 지표 중 하나다. 상업 자족도는 주민들이 외부에 의존하지 않고 신도시 내 시설을 통해 일상적인 상품과 서비스에 대한 수요를 충족할 수 있는 능력을 반영한다. 1980년대 후반, 한국 정부는 심각한 주택 문제를 해결하고 민심을 얻기 위해 '주택 200 만호 건설 계획(수도권 90 만호, 지방 110 만호)'을 추진했다. 서울 대도시권 (Seoul Metropolitan Area)을 중심으로 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)가 계획되었다. 중형 신도시(수용호수: 16.5만 호)인 평촌, 산본, 중동은 원래 유보지로 남겨놓은 땅을 개발하여 계획된 것에 비해 분당과 일산 신도시 개발은 강력한 개발제한구역을 넘어 단기간 안에 책정되어 발표되었다. 이렇게 신속한 대규모 주택개발 계획은 당시 정부가 200만 호 주택을 공급하겠다는 공약을 이행한 것으로 보인다. 또한, 도시확산 방지를 위해 서울 주변이 개발제한구역으로 지정돼 외연적 개발이 불가능하였다. 이는 그린벨트는 국가의 군사 방어 전략에서 중요한 역할을 담당했으며 1971년부터 1989년까지 유지되었다 (Choi et al., 2019). 약 5년 만에 대부분 주거 단지가 개발되어 새로운 주민들이 거주하게 되었는데, 초기에는 상·업무 용지를 낮게 계획되었다는 학자들의 비판을 받기도 했다. 학계에서 신도시는 주로 신도시 계획 측면에서 상반된 의견을 갖고 있다. 우선, 박기조(1994)는 한국 신도시의 상·업무 용지 비율은 약 10%에 불과해 미국, 유럽, 일본 등 다른 나라의 28.1%에 비해 훨씬 낮았고, 신도시가 주택 공급의 역할이 더 커서 충분한 고용 기회를 제공하기 어려울 거라고 말했다. 이후 황희연(2003)은 단기간의 대규모 주택개발은 물리적 기반 시설의 난립을 초래할 수 있고, 상업 및 서비스 시설의 부족으로 인해 이들 신도시가 서울 의존형 위성 도시로 변질되었다고 지적했다. 그럼에도 불구하고 1996년에 5개 신도시의 상·업무 용지 분양률은 50.4%에 불과했고, 2005년까지도 신도시 지역에서 여전히 저개발 상태였다 (Lee & Ahn, 2005). 신도시 거주자 개개인의 쇼핑 활동 측면에서 봤을 때, 1994년에 한국토지개발공사(LH)가 실시한 설문조사에 따르면 신도시 주민들은 가장 시급히 개선해야 할 시설로 교통 및 의료시설을 꼽았고, 유통 및 판매시설(20.2%)이 그 뒤를 이었다. 이욱 (1996)의 연구는 1995년 조사 자료를 이용해 분당 신도시 주민들이 생필품 등 편의용품에 대한 욕구를 현지에서 충족하는 경향을 보여 기초 생필품은 자족하는 것으로 보였지만 소비품은 여전히 서울의 백화점, 특히 강동-송파 축과 강남-서초 축에 밀집한 백화점에 의존하는 것으로 나타났다. 2년 후인 1996년 조선일보와 한국갤럽이 5개 신도시 20대 주민을 대상으로 실시된 설문조사 결과 67.4%가 신도시가 서울보다 살기 좋은 곳이라고 답했고, 이 중에 5.5%는 '편리한 쇼핑 시설'을 거주 이유로 꼽았다. 또한, (한국토지개발공사: LH, 1999)의 신도시 종합평가 보고서에서는 분당과 일산의 상·업무 용지는 서울의 고분양가와 기능 분산 부족으로 침체되어 있지만, 주민들의 일상적인 구매 활동은 대부분 신도시에서 충족되고 있다고 하였다. 즉, 상권이 완전히 발달하지 않더라도 주민들의 일상적인 구매 활동은 대부분 충족되고 있는 것으로 나타났다. 1기 신도시 쇼핑 자족성에 대한 연구가 이어지고 있지만 모두 분당 신도시를 중심으로 진행되고 있다. 초기 (이욱, 1996; 황희연, 2003; 최중석·임창호, 2004)의 연구들은 분당 신도시는 식료품을 제외한 의류, 가구, 가전 및 귀금속과 같은 재화의 구매지가 서울로 나타나 서울의 침상도시에 불과하다는 비판이 주를 이루고 있다. 반면에 분당 신도시의 쇼핑 자족성에 긍정적 관점으로 본 (이창무 외, 2001; 조지혜 외, 2003; Lee & Ahn, 2005) 연구에 따르면 분당 신도시는 내부 쇼핑의 자족성이 높아 서울 의존도가 크게 감소하고 점차 지역 교외 중심지로 발전하고 있는 것으로 나타났다. 그의 후속 연구 (최성호 외. 2007; 주현태 외, 2016; 주현태 외, 2022)의 결과를 통행 분당 신도시의 상업 중심성은 시간이 지남에 따라 점차 증가하여 상업 중심성이 발전하고 있음을 확인하였다. 특히 Lee & Ahn (2005)는 5개 신도시 쇼핑 유치 능력이 계속 늘어 교외 중심지로 성장되고 있는 경향이 나타났다. 그리고 이러한 경향은 규모가 작고 기존 도심과 인접한 평촌, 산본, 중동보다 규모가 크고 기존 도심과 멀리 떨어져 있는 분당과 일산에서 더 강하게 나타날 것을 주장했다. 다만, 앞서 연구자 (Lee & Ahn, 2005)가 분당 신도시의 주요 계획 입안자였기 때문에 이에 대한 평가가 다소 주관적일 수 있다는 점을 유의해야 한다. 보편적으로 신도시를 계획할 때마다 자족 용지와 상업용지를 공급하였으나, 자족성을 갖추기 위한 규모의 조건은 실증적 논의 없이 추상적으로 대형으로 조성해야 한다는 의견이 다수이다. 1기 신도시 중 분당과 일산은 서울 의존도를 낮추고, 자족적인 도시를 조성하기 위해 서울에서 20km의 거리에 30만의 인구를 수용하는 대형 신도시이다. 반면, 평촌, 산본, 중동 신도시는 절반 규모의 신도시이다. 하지만 분당과 일산의 서울 의존도는 중형 신도시보다 높게 나타난다. 이는 신도시의 규모와 자족성의 낮은 상관성을 의미한다. 본 연구에서는 이에 대한 원인을 진단하고, 신도시 규모와 자족성의 관계에 대해 분석한다. 또한, 택지개발에 따른 대량 거주자가 입주하게 되면 신도시 상업 시장 수요가 창출되어, 거주자들의 일상 쇼핑 수요가 어느 정도 충족될 수 있다. 이러한 요인이 신도시 규모와 연관성이 있을지 확인하고자 한다. 다시 말하자면 대형 신도시 쇼핑 자족성이 중형 신도시보다 더 높은 것에 대한 의문점을 파악하고자 한다. 이에 본 연구는 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)의 쇼핑 자족과 서울 의존도를 분석하고, 쇼핑 통행패턴의 변화를 중심으로 살펴보고자 한다. 쇼핑 목적지, 교통수단의 선택을 분석하여 신도시의 자족 수준을 비교하고 향후 신도시 개발에서 쇼핑 자족성에 대한 실증적 증거를 제공할 수 있을 것이다. 본 연구는 다단계 다항 로지스틱 회귀 모형을 사용하여 수도권 1기 신도시 주민들의 쇼핑 목적지 선택과 교통수단 선택의 특성을 살펴보고, 규모별 신도시 간 차이와 그 역학 관계를 밝히고자 한다. 연구는 총 5단계로 나누어 진행되었다. 먼저 문헌고찰과 정책배경 분석을 통해 1989년 1기 신도시 건설계획의 맥락을 살펴 1기 신도시 5곳(분당, 일산, 평천, 삼성, 낙동)의 추진 동력과 기능적 위치를 규명했다. 신도시의 입지적 조건(예: 서울 도심과의 거리)과 규모적 특성에 따라 신도시를 대형 신도시(분당, 일산)와 중형 신도시(평천, 삼성, 중동)로 구분하여 규모에 따른 신도시 거주자들의 쇼핑 행태 차이를 연구했다. 선행연구를 검토하고 신도시 자족 기능과 쇼핑 이동 패턴에 대한 연구 현황을 정리했다. 쇼핑 목적지 선택과 쇼핑 방법 선택을 분석할 때 개인 특성(성별, 연령, 직업 등), 가족 특성(소득, 가족 구조 등), 교통 특성(교통 수단, 쇼핑 이동 시간, 쇼핑 이동 거리 등)을 결합하여 규모, 시간 변화 요인, 상호작용 효과를 포함하는 연구틀을 구성했다. 이 중 '대형 신도시×연도'의 상호작용 효과를 도입해 대형 신도시가 시간에 따른 쇼핑 목적지 선택에 미치는 역동적인 영향을 포착했다. 5개 시점(2002년, 2006년, 2010년, 2016년, 2021년)의 가계통행조사 데이터를 활용해 신도시 1기 입주자의 내부 쇼핑 통행 비율, 쇼핑 목적지 선택, 교통 이용 등을 서술적 통계로 분석했다. 기술통계 결과를 바탕으로 규모별 신도시를 대상으로 통계적 차이 검증을 실시하여 대형 신도시와 중소형 신도시 간 내부 쇼핑 통행 비율과 쇼핑 방법 선택에 유의미한 차이가 있는지 확인했다. 마지막으로 규모별 1기 신도시 주민들의 쇼핑 목적지와 교통수단 선택에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 베이지안 다단계 다중 로지스틱 회귀 모형을 사용하여 실증 분석을 실시했다. 분석 결과는 다음과 같다. 대형 신도시와 중소형 신도시 모두 주민들의 일상적인 쇼핑 수요는 기본적으로 충족할 수 있다. 특히 대형 신도시 거주자의 쇼핑 목적지 선택은 2002년과 2021년 사이에 큰 변화 추세를 보였다. 2002년에는 대다수의 주민(89.78%)이 신도시 내에서 쇼핑을 선택했는데, 이는 한국토지공사의 신도시 종합평가 보고서(1999)의 결론과 일치하는 결과이다. 즉, 분당-일산 신도시의 상업-업무용지는 서울 내 높은 가격, 기능 분산 미흡 등으로 완전히 분양되지 않았지만 주민들의 일상적인 쇼핑 수요는 기본적으로 신도시 내에서 충족되고 있으며, 위성도시인 서울이나 다른 중소도시로 이동하는 비율은 상대적으로 낮다는 것을 알 수 있다. 2021년까지 신도시 내에서 쇼핑하는 비율은 78.46%로 소폭 감소한 반면 위성도시(12.31%)와 기타 SMA(6.67%)로 이동하는 비율은 증가해 시간이 지남에 따라 주민들의 쇼핑 옵션이 다양해지고 신도시 외 쇼핑 빈도가 증가했음을 알 수 있다. 전반적으로 이 연구 결과에 따르면 2002년부터 2021년까지 대형 신도시의 자급자족률은 높은 수준을 유지해왔으며, 내부 쇼핑의 비율은 80%에 가까웠습니다. 그러나 신도시 외곽에 상업 중심지가 개발되면서 일부 주민들은 위성 도시 및 기타 지역에서 쇼핑을 선택하기 시작했다. 중형 신도시 주민들의 쇼핑 목적지 선택도 2002년과 2021년 사이에 큰 변화를 겪었다. 2002년에는 약 60.9%의 주민이 신도시 내에서 쇼핑을 선택했고, 25.81%는 위성도시로 쇼핑을 떠났다. 이러한 결과는 중형 신도시 개발 초기 단계에서 상업 및 업무 시설의 계획을 고려했지만 상업 시설의 범위와 운영 수준이 아직 주민들의 요구를 완전히 충족시키기에 충분하지 않았다는 것을 보여준다. 따라서 주민들은 신도시와 밀접하게 연결된 위성 도시에 의존하게 되었다. 구체적으로 식료품과 같은 일상 소비재에 대한 수요는 기본적으로 신도시 내에서 충족할 수 있지만, 구매 빈도가 낮은 의류는 인근 도심에서 구매해야 할 수도 있다. 전자제품, 귀금속 등 고가품의 경우 중형 신도시 주민들의 서울 의존도는 약 18%로, 대형 신도시인 분당 신도시의 36%보다 훨씬 낮다. 2016년에는 중형 신도시 주민들의 신도시 내 쇼핑 비율이 48.18%로 크게 감소한 반면, 위성도시에서 쇼핑하는 비율은 38.02%로 증가했다. 이러한 경향은 중형 신도시의 상업시설이 아직 완전히 개발되지 않은 반면 위성 도시에는 더 많은 쇼핑 옵션이 제공된다는 사실로 설명할 수 있습니다. 이 기간 동안 위성도시가 중형 신도시 주민들의 쇼핑 행태에 중요한 대안이되어 신도시 발전에 큰 영향을 미쳤음을 보여준다. 그러나 2021년까지 중형 신도시 내 쇼핑 비중은 79.46%로 크게 증가했고 위성도시 내 쇼핑 비중은 10%로 감소했다. 이러한 변화는 중기 및 후기 신도시의 상업 시설이 크게 개선되어 위성 도시에 대한 의존도가 낮아져 주민들이 신도시 내에서 쇼핑을 완료하려는 경향이 높아진 것을 반영한다. 요약하면, 이 연구는 중형 신도시의 쇼핑 행동 패턴이 초기 위성 도시 의존에서 중기 및 후기 상업 시설 개선으로 시간이 지남에 따라 크게 변화했으며 중형 신도시는 점차 높은 수준의 쇼핑 자급 자족을 달성했음을 보여준다. 서로 다른 특성을 가진 두 개의 신도시 개발. 신도시 개발 초기 단계에서는 내부 상업 자족도에 큰 차이를 보이는데, 분당, 일산 등 대형 신도시는 계획 초기 지역 소비 흡수력이 강해 내부 쇼핑 비율이 90%에 육박하는 반면, 평촌, 산본, 중동 등 중형 신도시는 초기 내부 쇼핑 비율이 60% 내외로 상대적으로 낮아 주변 위성도시의 상업시설에 의존하는 경향이 강하다. 이러한 차이는 대형 신도시의 경우 계획 및 개발 초기에 고급 상업시설과 기반시설에 집중적으로 투자하여 주민들의 일상 소비 수요를 빠르게 충족시킬 수 있어 외부 상권에 대한 의존도를 낮출 수 있었기 때문으로 분석된다 (Leeuwen & Piet, 2010). 반면, 중형 신도시의 경우 개발 초기 상업시설이 상대적으로 부족하기 때문에 주민들은 쇼핑 수요의 일부를 주변 위성 도시에 의존해야 하는데, 이는 신도시 상업 개발의 단계적 특성을 반영하는 것이기도 한다. 중형 신도시의 초기 내부 쇼핑 비율은 대형 신도시보다 낮았지만 시간이 지남에 따라 상업 시설이 지속적으로 업그레이드되고 운영 모델이 최적화됨에 따라 중형 신도시의 내부 상업 만족도가 점차 증가했다. 2021년까지 내부 쇼핑 비율은 약 79.46%로 증가하여 대형 신도시의 78.46%-80% 수준에 근접했다. 이러한 현상은 자족기능이 단기간에 달성되는 것이 아니라 장기적이고 누적적이며 점진적인 과정을 통해 달성될 수 있음을 보여준다 (Lee & Ahn, 2005). 또한 중형 신도시는 초기에는 내부 상업시설이 부족하지만, 주변 위성도시의 상권에 의존함으로써 입주민의 쇼핑 수요를 효과적으로 충족시킬 수 있었고, 이후 내부 상권이 발전할 수 있는 기반을 마련할 수 있었다. 규모가 큰 대형 신도시든 작은 중형 신도시이든 개발 후 약 20년이 지나면 내부 쇼핑의 비중이 약 80%, 외부 소비(위성도시, 서울 및 기타 SMA 포함)는 약 20%에 머무르는 경향이 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 이러한 관찰은 신도시의 상업 자족이 성숙 단계에서 일정한 “8:2 균형”, 즉 지역 상업 아울렛이 일상 및 중급 소비 수요의 대부분(약 80%)을 충족시키기에 충분하지만 외부의 상위 또는 전문 상업 센터로 향하는 약 20%의 파급 수요가 여전히 존재한다는 것을 시사한다. 이러한 균형 상태에서는 신도시가 안정적인 지역 소비 기반을 형성하더라도 상위 중심지를 완전히 대체하기는 어렵다. 이러한 현상은 신도시의 상업 생태계가 일정 수준에 도달하면 안정적이고 균형 잡힌 공간 분업과 시장 구조가 형성되어 주민들의 기본 및 중급 소비자 수요를 충족하고 다른 한편으로는 고급 제품, 특징적인 브랜드 및 보완적인 신흥 상업 형식을 얻기 위해 어느 정도의 외부 연결을 유지한다는 것을 의미할 수 있다. 그러나 이 8:2 균형의 보편성과 견고성은 더 많은 사례 연구와 지역 간 비교를 통해 검증할 필요가 있다. 국가, 지역, 신도시 유형, 계획 시스템, 소비 문화에 따라 최종 균형 비율은 달라질 수 있다. 8:2는 이 연구를 통해 밝혀진 경험적 관찰에 가깝기 때문에 계획자와 연구자들은 성숙한 신도시의 상업 및 소비 구조의 장기적 안정성에 주의를 기울여야 한다는 점을 상기시켜 준다. 사회경제적 특성과 가족 구조 요인도 신도시 거주자의 쇼핑과 통행 결정에 큰 영향을 미친다. 고소득 남성 소비자는 고품질의 다양한 상품을 구매하기 위해 고급 상업 중심지로 이동하는 경향이 있는 반면, 여성, 저소득층, 어린 자녀를 둔 가정은 이동 거리를 단축하고 비용과 불확실성을 줄이는 데 더 많은 관심을 가진다(Marjanen, 1995; Miller & Kean, 1997; Ranković & Jović, 2014; Michel & Scheiner, 2016). 특히, 연령 요인은 흥미로운데, 고령 소비자는 통근 연구에서 나타난 것과는 다른 쇼핑 행동을 보인다. 이들은 특정 소비 수요를 위해 추가 통행 비용을 기꺼이 지불할 의향이 있으며, 이는 사회경제적 특성과 가족 주기가 통행 및 소비 결정에 미치는 장기적인 영향을 강조하는 기존 연구와 일치한다 (Miller & Kean, 1997; Kolodinsky et al., 2013). 이러한 사회경제적 및 가족적 특성의 역할은 소비자 의사 결정에서 비공간적 요인의 중요성을 재확인할 뿐만 아니라 정책 수립 및 계획 실행을 위한 차별화된 지침을 제공한다. 도시 계획가와 정책 입안자는 소득, 성별, 가족 구조 및 생애주기와 같은 변수를 충분히 고려하고 지역 상업 형식과 서비스 시스템을 유연하게 구성함으로써 다양한 사회 경제적 그룹에 보다 포용적이고 적응력 있는 소비 환경을 조성하여 신도시의 장기 개발 지속 가능성과 경쟁력을 강화할 수 있다 (Nutley, 1996; Nutley, 2005). 시간 경과에 따른 이동 수단 선택의 궤적은 토지 이용, 상업 배치 및 교통 정책 간의 상호 작용의 복잡성을 드러낸다. 연구에 따르면 지역 간 쇼핑을 위해 대중교통과 자가용의 비율이 높았던 초기부터 내부 상업이 성숙된 후 비동력 이동으로 전환되는 중후반, 그리고 몇 년 후 자가용 이용이 반등하는 시기의 굴곡진 과정은 성숙 단계에서 대중교통과 비동력 이동이 직면한 문제를 반영한다(Ewing & Cervero, 2010; Frank et al., 2010; Etminani-Ghasrodashti & Ardeshiri, 2015).

성장관리계획구역 지정 기준의 위계 설정에 관한 연구 : 경기도 19개 시·군을 중심으로

박상옥 한양대학교 도시대학원 2026 국내박사

The number of Growth Management Planning Zones (GMPZs) designated by local governments nationwide in Korea has increased rapidly, rising from 65 zones in December 2019 to 11,975 in December 2024. While built-up areas are experiencing hollowing out due to declines in population and local amenities, GMPZs in non-urbanized areas have expanded sharply. Moreover, local governments have designated inducement-type GMPZs on a large scale in non-urbanized areas, using them in practice to encourage development. This trend has widened the gap between current designation practices and the traditional goals of growth management—prevention of urban sprawl and the formation of an efficient urban spatial structure. In an era of population decline and urban shrinkage, the explosive expansion of GMPZs in non-urbanized areas is undesirable. Based on the premise that GMPZ designation may adversely affect urban spatial structure, this study examined GMPZ designation practices and assessed whether existing designation criteria aligned with the objectives of urban growth management and whether those criteria were sufficient and appropriate. Against this backdrop, this study analyzed GMPZ designation practices in 19 cities in Gyeonggi Province and examined whether GMPZ expansion was associated with changes in growth management indicators. It further explored directions for improving designation criteria and institutional reforms related to infrastructure cost burdens in GMPZs. For the analysis, growth management indicators—including population, land prices, and the number of permits for development activities—were selected based on the Guidelines for Establishing Growth Management Plans and the Enforcement Decree of the National Land Planning and Utilization Act. Descriptive statistics were used to examine indicator changes across the 19 cities. Next, K-means clustering was applied to derive typologies of GMPZs and to examine patterns of change in the indicators by typology. In addition, an expert survey was conducted and the Analytic Hierarchy Process (AHP) was employed to estimate the relative importance of designation indicators; a hierarchy of designation criteria was then established by incorporating additional indicators such as Standards for Granting Permission for Development Activities. The descriptive analysis indicated that local governments designated and expanded GMPZs broadly under relatively loose standards rather than through strict screening grounded in indicator changes, suggesting a substantial risk that non-urbanized areas may become persistent targets for development. The K-means clustering analysis classified the 19 cities into five distinct types, including types characterized by stagnant population growth and building counts alongside notable short-term declines in land prices, and by explosive increases in the area of GMPZs. In most clusters, GMPZ designation appeared to respond more to short-term development demand than to long-term growth management objectives at the citywide scale. The AHP results indicated that, among the objectives of urban growth management, indicators related to quality of life improvement were rated as the most important for GMPZ designation. Compact and efficient spatial structure and suppression of disorderly development received similar weights, whereas taxpayer protection was assigned relatively low importance. Because taxpayer protection corresponded to infrastructure-related indicators, this pattern contrasted with policy directions in the United States and Japan, which emphasize compact, network-oriented urban structures anchored in infrastructure planning. Based on these findings, this study proposes that growth management planning should be re-established not as a deregulation-based development inducement tool, but as a comprehensive instrument of urban growth management that covers both built-up and non-urbanized areas. Specifically, the share of general-type GMPZs should be increased relative to that of inducement-type GMPZs. From the perspectives of taxpayer protection and the efficiency of urban spatial structure, designation criteria for GMPZs should be revised and strengthened in accordance with relevant laws and the Guidelines for Establishing Growth Management Plans, and institutional arrangements are needed to clarify who bears infrastructure costs. In addition, it is necessary to consider actively designating infrastructure burden zones, strengthening building standards such as road access requirements within GMPZs, and examining the applicability of overseas policy frameworks, including Japan’s Location Optimization Plan and U.S. Impact Fee and Special Assessment District. Keywords: Urban Growth Management, Growth Management Planning Zones, Growth Management Indicators, Infrastructure, K-means clustering, Analytic Hierarchy Process (AHP) 최근 전국 지방자치단체에서의 성장관리계획구역 지정 개소가 급속히 증가하고 있다. 2019년 12월 65개소이던 성장관리구역이 불과 5년 뒤 2024년 12월에는 11,975개소로 늘어났다. 시가화지역은 인구·편의시설 감소로 공동화가 진행되는 반면, 비시가화지역의 성 장관리계획구역은 급격히 확대되고 있다. 더욱이 유도형 성장관리계획구역이 비시 가화지역에 대규모로 지정되면서 사실상 개발 유도 수단으로 활용되고 있다. 난개 발 방지와 효율적인 도시공간구조 형성이라는 전통적 성장관리 목표와 괴리가 발 생하고 있는 것이다. 인구감소·도시축소 시대에 비시가화지역에 성장관리계획구역이 폭발적으로 증가 하는 현상은 바람직하지 않다. 본 연구는 성장관리계획구역이 도시공간구조 형성에 부정적인 영향을 줄 것이라는 전제하에, 성장관리계획구역 지정 실태를 파악하고, 성장관리계획구역 지정 기준이 도시성장관리 목적에 부합하는지, 그리고 그 지정 기준이 충분하고 적합한지에 대한 문제의식에서 비롯되었다. 본 연구에서는 위와 같은 문제의식을 바탕으로, 경기도 19개 시·군을 대상으로 성장관리계획구역의 지정 실태를 분석하고, 성장관리지표 변화와의 연동성을 검토 하여 성장관리계획구역 지정 기준의 개선 방향, 성장관리계획구역 안에서의 기반시 설 부담 관련 제도 개선 방안 등을 모색하였다. 이를 위해,「성장관리계획수립지침」및「국토계획법 시행령」에서 제시하는 성장 관리지표(인구, 지가, 개발행위허가 건수)를 선정하였다. 그 후 경기도 19개 시·군의 성장관리계획구역을 대상으로 성장관리지표에 대한 기술통계량을 살펴보고, K-평 균 군집분석을 통해 성장관리계획구역의 유형을 도출하고, 각 유형별 성장관리지표 의 변화 특성을 살펴보았다. 또한 전문가 설문조사를 바탕으로 AHP 기법을 적용하 여 성장관리계획구역 지정 지표의 상대적 중요도를 산출하고, 개발행위허가기준 등 다른 지표까지 고려하여 성장관리계획구역 지정 기준의 위계를 설정하였다. 성장관리지표의 기술통계량 분석 결과 성장관리계획구역의 지정·확대는 성장관 리지표 변화에 기초한 엄격한 선별이라기보다 비교적 느슨한 기준 아래 광범위하 게 이루어지고 있어, 비시가화지역이 상시적인 개발 대상지로 전환될 우려가 큰 것으로 나타났다. K-평균 군집분석 결과 경기도 19개 시·군은 인구와 건축물 수가 정체된 가운데 지가의 단기 하락이 두드러지는 유형, 성장관리계획구역 면적이 폭 발적으로 증가하는 유형 등 다섯 가지 유형으로 구분되었다. 대부분의 군집에서 성장관리계획구역의 지정이 도시전체의 장기적 성장관리보다는 단기적인 개발 수 요에 대응하는 방향으로 이루어지고 있음을 확인하였다. AHP 분석결과, 도시성장 관리의 목적 중 삶의 질 향상과 관련된 성장관리계획구역 지정 지표의 중요도가 가장 중요한 것으로 평가되었다. 압축적 효율적인 공간구조와 무질서한 개발억제 는 유사한 수준의 가중치를 보였으나, 반면 납세자 보호의 중요도는 상대적으로 낮게 나타났다. 납세자 보호는 기반시설 관련 지표와 관계가 깊다. 기반시설을 중 히 여기지 않는다는 분석 결과는 기반시설을 중심으로 압축적·네트워크형 도시구 조를 지향하는 미국·일본의 정책 방향과 대비되는 것이다. 이러한 분석을 토대로 본 연구에서는 성장관리계획을 규제완화형 개발 유도 수 단이 아닌, 기성시가지와 비시가화지역을 아우르는 도시성장관리 수단으로 재정립 할 필요가 있음을 제안하였다. 구체적으로 유도형보다는 일반형 성장관리계획구역 의 비중을 확대할 필요가 있다. 특히 납세자 보호와 도시공간구조의 효율성 관점 에서 성장관리계획구역 지정 기준을 국토계획법령 및 「성장관리계획수립지침」에 따라 보완·개정할 필요가 있으며, 기반시설 부담 주체를 명확히 할 수 있는 제도 정비가 요구된다. 아울러 기반시설부담구역의 적극적 지정, 성장관리계획구역에 대 한 접도의무 등 건축기준 적용 강화, 일본의 입지적정화계획 및 미국의 개발영향 부담금, 특별과세지구 등 해외 제도의 도입 가능성도 함께 검토할 필요가 있다. 주요어: 도시성장관리, 성장관리계획구역, 성장관리구역 지정 기준, 기반시설, K-평균 군집분석(K-means clustering), AHP(Analytic Hierarchy Process)

신도시개발 및 정비사업이 지역 인구변화에 미치는 영향 분석 : 도시특성요인의 매개효과와 시공간적 파급효과를 중심으로

오명준 한양대학교 도시대학원 2026 국내석사

본 연구는 혁신도시와 택지개발사업 등을 포함하는 신도시개발사업과 재건축·재개발·주거환경정비사업으로 이루어진 정비사업이 지역 인구변화에 미치는 영향을 다층적 관점에서 분석하기 위해 세 단계의 실증 연구를 수행하였다. 첫 번째 연구에서는 2011~2021년 224개 시군구 패널데이터를 활용하여 요인분석과 공간더빈패널모형을 적용하였다. 분석 결과, 기반환경안정성 및 생활편의접근성 요인은 인구증가율·자연증가율·사회증가율에 긍정적 영향을 미치는 반면, 인접 지역에는 부(-)의 파급효과를 유발하여 도시 간 빨대효과와 제로섬적 인구경쟁 구조가 확인되었다. 두 번째 연구에서는 인구성장기(2012~2015)와 인구감소기(2018~2021)의 차이를 고려한 잠재성장모형을 통해 개발사업의 매개효과를 검증하였다. 그 결과, 신도시개발사업은 성장기에는 총인구 변화에 직접효과만을 보였으나 감소기에는 기반환경안정성 요인을 매개로 한 간접효과만이 유의하게 나타났다. 반면 정비사업은 두 시기 모두에서 기반환경안정성 및 생활편의접근성 요인을 매개로 인구 유지·증가에 일관된 영향을 미쳤으며, 감소기에는 그 중요성이 더욱 확대되었다. 세 번째 연구에서는 동적공간더빈패널모형을 적용하여 신도시개발 및 정비사업의 장·단기 공간효과를 분석한 결과, 두 사업 모두 장기적으로 해당 지역의 자연인구 증가에 긍정적 영향을 미쳤다. 특히 신도시개발사업은 인접 지역의 자연인구 증가에는 장기적으로 유의한 영향이 없었던 반면, 정비사업은 인접 지역에도 긍정적 파급효과를 보여 공간적 확산성이 더 크다는 점이 확인되었다. 종합하면, 인구변화는 도시 특성, 개발 유형, 시기적 국면 및 공간적 맥락이 상호작용하는 다층적 구조 속에서 발생한다. 이에 따라 도시정책은 첫째, 도시 특성 개선이 인접 지역의 인구유출로 이어지는 공간적 상호작용을 고려해야 하며, 둘째, 지역 간 경쟁이 아닌 균형적·보완적 발전 전략을 통해 양적 인구성장을 통한 제로섬적 인구변화를 완화할 필요가 있다. 셋째, 인구성장기에는 신도시개발 중심의 외연적 확장이 유효했으나 인구감소기에는 정비사업이 복지·주거 기반을 매개로 인구 유지에 더 핵심적인 수단으로 작동함을 고려한 시기별 전략이 요구된다. 마지막으로, 개발사업의 단기 공급효과뿐 아니라 누적·장기적 구조효과를 통합적으로 고려한 도시관리 전략이 필요하며, 향후 정책은 양적 공급 확대보다 정주환경의 질과 도시구조의 지속가능성에 초점을 맞춘 방향으로 전환될 필요가 있다.

Node-Place-Network 모델을 활용한 도시공간구조 유형 분석: 서울시를 중심으로

오진혁 한양대학교 도시대학원 2026 국내석사

현대 대도시는 교통망의 확충, 신흥 상권과 개발지구의 부상, 원도심의 기능 약 화 등으로 인해 계획된 중심지 체계와 실제 기능적 구조 간 괴리가 나타나고 있 다. 서울은 도시기본계획을 통해 3도심·7광역중심·12지역중심·53지구중심으로 이 어지는 위계적 중심지 체계를 제시해 왔으나, 실제 공간구조는 계획된 위상과 불 일치하는 경우가 적지 않다. 이에 따라 도시공간구조를 객관적으로 분석하고 계 획과 현실 간 정합성을 검증할 수 있는 방법론적 틀이 필요하다. Bertolini(1999)가 제시한 Node-Place 모델은 교통 결절성(Node)와 장소적 특 성(Place)의 균형을 통해 지역의 발전 가능성과 제약 요인을 평가하는 분석의 틀 로, 교통 지향형 개발(Transit-Oriented Development) 연구와 역세권 분석 등 에서 널리 활용되어 왔다. 그러나 이 모델은 주로 역이나 거점 단위에서 밀도 중 심으로 적용되어, 다핵화된 도시에서 지역 간 네트워크 적 관계와 중심성의 흐름 을 충분히 반영하지 못하는 한계가 있다. 이러한 문제의식을 바탕으로 본 연구는 Node-Place 모델을 확장한 Node-Place-Network 모형을 서울시 행정동 단위에 적용하여 도시공간구조를 다차원적으로 분석했다. 연구 범위는 서울시 424개 행정동이며, 분석 시점은 2024년 하반기로 한정했 다. Node 차원에서는 지하철역·버스정류장 수 밀도와 주요 중심지 접근성을, Place 차원에서는 생활 인구, 직장인구, 상주인구 밀도, 상권 특성, 토지이용 혼 합도를, Network 차원에서는 대중교통 OD 기반 중심성 지표를 활용했다. 분석 결과, 서울시 행정동은 다섯 개의 클러스터로 구분되었으며, 각 클러스터 별 Node-Place-Network 차원에서 뚜렷한 차이를 보였다. Cluster 1은 세 지표 가 모두 평균 이하 또는 평균에 근접한 수준으로 분포하여, 전반적으로 낮은 활 동성과 결절성이 확인되었다. Cluster 2는 세 차원의 지표가 모두 평균 이상을 보이며, 교통 접근성·장소적 특성·네트워크 중심성이 고르게 높은 지역들로 구성 되었다. Cluster 3은 모든 차원이 평균 이하로 나타나 활동성·접근성·흐름 구조가 전반적으로 취약한 지역적 특성이 관찰되었다. Cluster 4는 Place와 Network에 서 매우 높은 값을 보이고 Node 또한 평균 이상으로 나타나, 다차원적 집중도가 가장 강하게 드러난 클러스터로 확인되었다. Cluster 5는 Node 값이 평균 이상 으로 높게 나타난 반면 Place와 Network는 평균 수준 또는 그 이하에 분포하여, 교통 결절성에 비해 활동성과 중심성 흐름이 상대적으로 제한된 구조가 나타났 다. 본 연구는 Node-Place 모델의 한계를 보완한 Node-Place-Network 모형을 행정동 단위에 적용하여 도시 공간구조를 다차원적으로 분석하였다는 점에서 학 문적 의의가 있다. 더 나아가 계획과 현실 간 괴리를 실증적으로 검증하고, 불균 형 지역의 유형별 특성을 규명함으로써 향후 교통 인프라 확충, 상권 활성화, 토 지이용 조정 등과 관련한 논의에 참고될 수 있을 것으로 기대된다. 주요어 : 도시공간구조, 네트워크, Node-Place, Node-Place-Network, 서울시

도시재생사업지역에 있어 지역사회 사회적 지속가능성의 영향요인에 관한 연구 : 서울시 장위 도시재생 시범사업지역 중심으로

정윤승 한양대학교 도시대학원 2021 국내석사

The ‘New Urban Agenda’ announced by UN-HabitatⅢ emphasized the importance of sustainable development of city, roles of local governments, and citizens’ participation, and the urban regeneration new-deal following the urban regeneration of Korea is also focusing on the social innovation. This means the paradigm of urban policies is changing the direction from emphasizing the quantitative aspect to emphasizing the qualitative aspect. In this background, people started paying attention to the social sustainability which is an area of sustainable development, and especially, it has been regarded as a concept that should be handled as more important for the urban regeneration of residential area where people live together. Also, for the successful realization of socially-sustainable urban regeneration, the vitalization of independent local community is emphasized. Thus, this study empirically analyzed the factors of project activities according to the phase of forming/developing local community. affecting the social sustainability with the mediation of community cohesion, targeting Jangwi Urban Regeneration Project Region. And based on the relational structure between factors according to the results of analysis, this study aimed to provide the implications of the measures for establishing the social sustainability through the vitalization of local community. In the results of analysis using the PLS-structural equation, there was positive(+) causality between project activities according to the evolution process of local community. In the results of analyzing the relations of local community urban regeneration project activities, community cohesion, and social sustainability, in the verification of research hypotheses, the activity of sharing the awareness of problem did not have significant effects on the social sustainability, so the hypothesis was rejected. Also, the activity of forming networks did not have significant effects on both community cohesion and social sustainability, so the hypothesis was rejected. However, the community activity had positive effects on the community cohesion and social sustainability. Lastly, in the results of analyzing the path coefficient of the relation between community cohesion and social sustainability, it showed the positive(+) causality, and the mediating effects of community cohesion on the social sustainability was about 37.14%, which was improving the explanatory power of the model. Like this, this study verified the partially-positive causality of community activities, community cohesion, and social sustainability. Based on such results of analysis, this study aims to present the implications of the measures for establishing the social sustainability of local community as follows. First, the active vitalization measures for local community should be established from the phase of sharing the awareness of problem. According to the results of analysis, there was positive causality between project activities according to the evolution process of local community while there were no causalities between activity of sharing the awareness of problem and social sustainability, and between activity of forming networks, community cohesion, and social sustainability. Thus, it would be necessary to seek for the multidimensional support measures for forming and vitalizing local community from the initial stage of project, and also to strengthen a sense of sovereignty of local residents to solve local problems. Second, as an alternative for sustainable urban regeneration, it is recently emphasized to establish local community based on local economy like social enterprise or community business. The research subject region also has cooperatives with various social purposes. However, in the results of analysis, it has not achieved the vitalization such as expansion of project through the stabilization of community and connection with other regions. Thus, it would be necessary to continuously and actively perform social economic activities in community. Third, in the results of analysis, the community cohesion showed positive mediating effects on the social sustainability of community. In the concrete results of analysis, the actual interactions with neighbors in community play positive roles in the creation of unique culture/image of the region and the establishment of regional identity. Thus, in the urban regeneration project activities, it would be needed to seek for the measures for enhancing the actual interactions with neighbors. The significance of this study is to realize the contents, and also to verify the applicability by applying the abstract concepts like social sustainability and community cohesion to the actual community. And another significance of this study is to verify the validity of urban regeneration project as a socially-sustainable urban policy suitable for the purpose of vitalizing local community, and also to present the implications of the measures for establishing the social sustainability in the self-supporting regeneration phase of research subject region and the project of other regions. Keywords : Urban Regeneration, Local Community, Community Cohesion, Social Sustainability UN-HabitatⅢ 회의에서 발표한 ‘신도시의제’는 도시의 지속가능한 발전의 중요성 및 지방정부의 역할과 시민참여를 강조하였고, 우리나라의 도시재생에 이은 도시재생뉴딜에서도 사회혁신에 초점을 두고 있다. 이는 모두 도시정책의 패러다임이 양적 측면에서 질적 측면을 중시하는 방향으로 전환되고 있음을 의미하는 것이다. 이러한 배경으로 지속가능한 발전의 하나의 영역인 사회적 지속가능성에 주목하게 되고, 특히 사람들이 어울려 함께 살아가는 주거지의 도시재생에 있어서는 더 중요하게 다루어져야 할 개념으로 인식되고 있다. 또한 사회적으로 지속가능한 도시재생의 성공적 실현을 위한 자립형 지역공동체의 활성화가 강조되고 있는 실정이다. 따라서 본 연구는 장위 도시재생사업 지역을 대상으로 지역공동체의 형성 및 발달 단계에 따른 사업 활동이 지역사회 응집력을 매개로 사회적 지속가능성에 미치는 영향요인에 대하여 실증분석 한다. 그리고 분석결과에 따른 요인 간의 관계구조를 근거로 지역공동체 활성화를 통한 사회적 지속가능성의 구축방안에 대한 시사점을 제공하는 것을 목적으로 한다. PLS-구조방정식을 활용한 분석결과, 지역공동체 진화과정에 따른 사업 활동 간에는 정(+)의 인과관계가 형성된 것으로 나타났다. 지역공동체의 도시재생사업 활동과 지역사회 응집력 및 사회적 지속가능성 간의 관계에 대한 분석결과를 살펴보면, 연구가설 검증에서 문제의식공유 활동은 사회적 지속가능성에 유의미한 영향을 미치지 못하는 것으로 판단되어 가설이 기각되었다. 또한, 네트워크형성 활동은 지역사회 응집력과 사회적 지속가능성 모두에게 유의미한 영향을 미치지 못하는 것으로 판단되어 기각되었다. 그러나 공동체 활동은 지역사회 응집력 및 사회적 지속가능성에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 마지막으로 지역사회 응집력과 사회적 지속가능성 간의 관계에 대한 경로계수 분석결과 정(+)의 인과관계를 형성하고 있고 사회적 지속가능성에 대한 지역사회 응집력의 매개 효과는 약 37.14%로 확인되어 모형의 설명력을 그만큼 향상시키고 있다. 이와 같이 도시재생사업 지역에 있어 지역공동체의 활동과 지역사회 응집력 및 사회적 지속가능성 간에 부분적으로 긍정적인 인과관계가 성립함을 확인하였다. 이러한 분석결과를 바탕으로 지역사회의 사회적 지속가능성 구축방안에 대한 시사점을 다음과 같이 제시하고자 한다. 첫째, 문제의식공유 단계에서부터 지역공동체의 적극적인 활성화 방안이 마련 되어야할 것이다. 분석결과에 따르면 지역공동체의 진화과정에 따른 사업 활동들 사이에는 긍정적인 인과관계가 존재하지만, 문제의식공유 활동과 사회적 지속가능성 간, 네트워크형성 활동과 지역사회 응집력 및 사회적 지속가능성 간에는 인과관계가 형성되지 않고 있다. 따라서 사업 초기부터 지역공동체가 형성 및 활성화될 수 있는 다차원적인 지원방안의 모색과 지역주민들의 지역 문제해결에 대한 주체의식의 강화 또한 필요할 것이다. 둘째, 최근 지속가능한 도시재생을 위한 대안으로 사회적 기업이나 커뮤니티 비즈니스 등의 지역경제에 기반을 둔 지역공동체 조성이 강조되고 있다. 연구대상지에도 다양한 사회적 목적을 가진 협동조합이 존재하지만, 아직 지역사회의 안정화와 타 지역과의 연계를 통한 사업의 확장 등의 활성화는 달성하지 못한 것으로 분석결과에서 확인되었다. 따라서 앞으로도 지역사회의 사회적 경제활동들이 지속적이고 적극적으로 행해져야 할 것이다. 셋째, 분석결과 지역사회 응집력은 지역사회의 사회적 지속가능성에 긍정적인 매개 효과를 가지는 것으로 나타났다. 구체적인 분석결과에서 지역사회에 있어 이웃과의 실제적인 상호작용은 지역 고유의 문화 · 이미지를 창출하고 지역 정체성 확립에 긍정적 역할을 함을 알 수 있다. 따라서 도시재생사업 활동에서 이웃과의 실제적인 상호작용을 증진 시킬 수 있는 방안을 모색해야 할 것이다. 본 연구는 사회적 지속가능성과 지역사회 응집력의 추상적인 개념들을 실제 지역사회에 적용해봄으로써, 그 내용을 구체화하고 활용 가능성을 확인해보았다는 점에 의의가 있다. 또한 도시재생사업이 지역공동체 활성화라는 목적에 부합하는 사회적으로 지속가능한 도시정책으로의 실현에 있어 그 타당성을 검증해 보고 연구대상지의 자력재생단계 및 타 지역 사업에 사회적 지속가능성 구축에 대한 시사점을 제시한다는 점에 의의가 있다. 주제어 : 도시재생, 지역공동체, 지역사회 응집력, 사회적 지속가능성

서울시 행정동별 중심성 변화요인 분석 : 2010-2018년 OD 차이를 중심으로

금창익 한양대학교 도시대학원 2022 국내석사

서울 대도시권의 도시구조의 변화에 따라 서울시를 중심으로 이루어졌던 통행패턴은 점점 수도권으로 확산되고 있으며, 과거 중심도시기능을 담당하던 종로구, 중구 등의 한양도성 및 강남구, 서초구 등 강남도심 지역의 위상도 점점 변화하고 있다. 또한, 다양한 뉴타운 사업 혹은 도시재생 사업을 통해 새롭게 유동인구가 밀집되는 지역도 발생하고 있다. 이에 따라, 앞으로 서울시의 도시공간구조의 변화와 서울시 내에서 지역의 중심성이 어떻게 변화해가고 있는지, 어느 지역이 중심성이 높아졌는지 측정하여 향후 서울시의 도시정책에 반영할 필요가 있다. 본 연구에서는 서울시 행정동별 중심성 변화를 측정하고 중심성 변화요인을 측정하기 위하여 다음과 같은 분석을 진행하였다. 첫째, 기종점통행량 데이터를 활용하여 서울시 행정동별 중심성 지수를 측정하고, 시점의 변화에 따라 행정동별 중심성이 어떻게 변화하였는지 측정하였다. 지역의 중심성 지수를 측정하기 위한 분석기법으로는 사회연결망분석(Social Network Analysis) 기법을 활용하였으며, 중심성 지수로는 연결 중심성, 고유벡터 중심성, 페이지랭크 중심성을 측정하였다. 통행패턴의 변화를 비교하기 위해 분석시점을 2010년과 2018년 2개년도로 설정하고 시간이 경과함에 따라 중심성 지수가 상승한 지역과 중심성 지수가 하락한 지역을 구분하여 중심성 변화를 파악하였다. 둘째, 다중회귀분석을 통해 분석시점에 따라 인구, 지하철역 등 물리적인 변화 혹은 토지이용, 공시지가 등의 토지특성 변화가 중심성 지수의 변화에 어떠한 영향을 미쳤는지 분석하였다. 서울시 행정동별 중심성 분석결과, 2010년과 2018년 두 시점 모두 서울시의 전통적인 도심지역이라고 할 수 있는 종로1·2·3·4가동, 여의동, 명동, 역삼1동 등의 중심성이 높게 나타났다. 그러나 2010년에 비해 종로구, 중구 지역의 중심성은 대체로 하락하였으며, 강남 서초지역의 중심성이 상승하였다. 중심성 지수별로 특징을 살펴보면, 고유벡터 중심성의 경우 중심성 및 중심성 변화 모두 주변 지역의 영향을 받으며 중심지역이 밀집되는 형태를 보였다. 반면에 연결 중심성 변화와 페이지랭크 중심성 변화는 비슷한 양상을 보이며 중심성이 크게 변화한 지역에 대한 현상을 더 잘 설명하고 있음을 알 수 있었다. 중심성이 가장 크게 상승한 지역은 송파구 문정2동, 금천구 가산동, 송파구 잠실6동, 강서구 가양1동, 서초구 서초1동, 은평구 진관동, 마포구 서교동, 강서구 방화2동 등으로 대규모 개발사업 혹은 지역 여건의 변화로 인해 유동인구가 상승한 지역들로 분석되었다. 지역의 중심성에 영향을 미치는 요인을 분석한 다중회귀분석 결과, 고유벡터 중심성을 제외한 연결 중심성과 페이지랭크 중심성에서 중심성 변화요인에 대한 분석결과가 비슷하게 나타났다. 2가지 중심성 지수에서 공통적으로 인구 변화, 지하철역 수, 공업용지면적, 평균공시지가가 중심성 변화에 영향을 미친 요인으로 분석되었다. 본 연구에서는 통행량을 가중치로 한 네트워크 분석을 진행하였기에 인구 증가에 따른 통행량 증가가 중심성에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 지하철역 수의 경우, 지역에 지하철역 수가 많은 경우 통행량이 많을 가능성이 높으며, 역세권 개발 등 개발잠재력이 높아 중심성이 증가하였다고 볼 수 있다. 공업용지면적의 경우에는 가장 공업용지면적이 많은 금천구 가산동이 가산디지털단지의 성장과 함께 중심성이 증가하였다. 평균공시지가의 경우 기존에 지가가 낮았던 지역의 중심성이 증가하였는데, 이는 지가가 낮은 지역이 개발 등 성장잠재력이 높아 중심성이 증가한 것으로 분석된다. 이러한 결과에 따른 본 연구의 시사점은 다음과 같다. 서울시 내 지역의 중심성 변화패턴과 중심성 변화요인을 파악함으로써 향후 서울시 내 중심지역의 변화를 예측하고 상위계획 및 정책 수립 시 지역별 개발 방향을 수립하는 등 분석의 기초자료로 활용될 수 있다. 연구를 통해 서울시 내 기존 중심지의 역할을 해오던 한양도성 지역과 강남지역의 경우 여전히 중심지로서의 기능을 수행하고 있으나 그 위상이 점차 변화하고 있음을 알 수 있었다. 가산디지털단지의 고도화, 문정법조단지 조성, 마곡도시개발사업 등 특색있고 지역 여건에 부합하는 개발이 새로운 중심지역을 형성하며 지역의 중심성 상승에 영향을 주는 것으로 분석되었다. 이는, 향후 서울시의 도시계획 수립 시 지역의 중심성을 강화하기 위해 지역의 특색과 성장잠재력을 파악하기 위한 노력이 선행되어야 함을 시사한다. As the urban structure of the Seoul metropolitan area changes, the travel pattern centered on Seoul is gradually spreading to the metropolitan area. The status of CBD areas such as Jongno-gu, Jung-gu, Gangnam-gu, and Seocho-gu, which were in charge of the central city function in the past, is also gradually changing. Also, there are areas where new floating population is concentrated through various new town projects or urban regeneration projects in Seoul. Accordingly, it is necessary to measure the changes in the urban spatial structure of Seoul, how the centrality of regions within Seoul is changing, and which regions have increased centrality, and reflect them in the city’s urban policies in the future. In this study, the following analysis were carried out to measure the centrality change by administrative divisions in Seoul and to measure the centrality change factors. First, the centrality index for each administrative division in Seoul was measured using the OD travel data, and how the centrality of each administrative division changed according to the change of time points. Social network analysis was used as a method to measure the centrality index of each division, and as centrality index, Degree centrality, Eigenvector centrality, and PageRank centrality were measured. To compare changes in travel patterns, analysis time points were set for two years, 2010 and 2018, and the centrality change was identified by dividing the regions where the centrality index increased and the regions where the centrality index decreased over time. Second, multiple regression analysis was conducted to determine how the changes in the centrality index were affected by physical changes such as population and subway stations and land characteristics such as land use and official land prices depending on the time of analysis. As a result of the centrality analysis for each administrative division in Seoul, the centrality of Jongno 1·2·3·4Ga-dong, Yeoui-dong, Myeong-dong, and Yeoksam 1-dong, which can be said to be traditional downtown areas of Seoul, was high in both 2010 and 2018. However, compared to 2010, the centrality of Jongno-gu and Jung-gu decreased, and the centrality of Gangnam Seocho increased. As for the characteristics of each centrality index, in the case of eigenvector centrality, both centrality and centrality changes were affected by the surrounding areas, and the central regions were concentrated. On the other hand, the change in degree centrality and the change in PageRank centrality showed similar patterns, and it was found that they better explain the phenomenon in the region where the centrality changed significantly. The regions with the greatest increase in centrality were Munjeong 2-dong, Gasan-dong, Jamsil 6-dong, Gayang 1-dong, Seocho 1-dong, Jingwan-dong, Seogyo-dong and Banghwa 2-dong, etc. These areas were analyzed as areas with increased floating population due to large-scale development projects or changes in local conditions. As a result of multiple regression analysis analyzing the factors affecting the centrality of the region, the analysis results for the centrality change factors in the degree centrality and PageRank centrality except for the eigenvector centrality were similar. In these two centrality indices, demographic change, number of subway stations, industrial site area, and average official land price were analyzed as factors that affected the centrality change in common. In this study, network analysis was carried out with the traffic volume as weight, so it can be seen that the traffic volume increase according to the population increase had an effect on the centrality. In the case of the number of subway stations, if there are many subway stations in an area, there is a high possibility that the traffic volume is high, and it can be said that the centrality has increased due to the high development potential such as the development of the station area. In the case of industrial land, Gasan-dong, Geumcheon-gu, which has the largest amount of industrial land, increased in centrality along with the growth of Gasan Digital Complex. In the case of the official average land price, the centrality of areas where land prices were previously low increased. It is analyzed that the centrality has increased because regions with low land prices have high development potential. The implications of this study according to these results are as follows. By identifying the centrality change pattern and centrality change factors in Seoul, it can be used as basic data for analysis, such as predicting changes in the central region in the future and establishing regional development directions when establishing higher-level plans and policies. Through the study, it was found that the Hanyang City Wall area and Gangnam area, which had been serving as the existing centers in Seoul, still function as centers, but their status is gradually changing. It has been analyzed that development which is distinctive and adapted to local conditions such as Gasan Digital Complex, Munjeong Legal Complex, and Magok Urban Development Project, etc. forms a new central area and influences the increase in the centrality of the region. This suggests that efforts to identify the characteristics and growth potential of the region should be preceded in order to strengthen the centrality of the region when establishing city plans in the future.

도심 내 유휴부지 유형화 및 유형화에 따른 그린인프라 조성 전략 : 서울시 서대문구를 중심으로

문현식 한양대학교 도시대학원 2022 국내석사

Vacant land in the city have high potential in that they have various social and cultural infrastructures as well as physical infrastructure such as roads and subways in the surrounding area. However, as the demographic structure changes and the concept of space sharing emerges socially, architectural urban policies change to respond to this, urban idle spaces are recognized as negative spaces in abandoned spaces, vacant lots, and urban structures. They are not simply viewed as empty spaces in dangerous and negative cities, but rather as new types of urban resources and starting points for recreating cities. In particular, vacant lands are treated more importantly because they can be a source of potential urban ecosystem services that can provide community benefits and opportunities for urban regeneration through redevelopment of local communities and support the health and well-being of local residents. It is necessary to look at new ideas about vacant land and various methods of use from a wider perspective, and to develop guidelines for environmental characteristics that can categorize vacant lands in urban areas and apply gardens. This study aims to categorize idle spaces around the vacant land database in Seodaemun-gu, Seoul, and to present a technique for creating green infrastructure according to the categorization. It also encourages the use of urban vacant lands through the development of guidelines for environmental characteristics that can categorize urban idle sites and create green infrastructure, and aims to propose the possibility as a new open space in the city center. As a method of this study, raw data was first constructed through previous studies, and then the validity and keywords of raw data were extracted through FGI analysis to extract the final categorization index. In addition, spatial characteristics identification and survey priority areas using GIS were selected, and current status analysis and categorization indicators were quantified using a 7-point Likard scale through field surveys of selected target sites. The final vacant land categorization was performed through principal component analysis using the extracted typification index. By identifying the characteristics of each factor and constructing a model for each type, a scenario for creating a green infrastructure for each type was proposed, and the results are as follows. First, as a result of categorization through literature review, FGI analysis and field investigation, there were a total of four types: Abandoned Vacant Land, Underutilized Vacant Land, Polluted Vacant Land, and Derelict Vacant Land. Second, Abandoned Vacant Land is geographically separated from places where many people are distributed, such as residential and commercial areas, and has the characteristic of poor accessibility and connection with residents. However, vacant lands have natural resources and high environmental potential. Therefore, it will be possible to attract urban residents by activating idle sites by proposing to create green infrastructure with native botanical gardens and urban ecological forests that utilize local environmental resources. Third, the Underutilized Vacant Land, which is a common vacant land in the city center, has the characteristic of being relatively small and diverse in shape near residential and commercial areas. Taking advantage of the potential of being located close to residents in the city center, it was proposed to further revitalize commercial districts and promote local communities by creating green infrastructure such as community gardens and pocket gardens for residents. Fourth, the type of Polluted Vacant Land is an vacant land that is abandoned and neglected by residents in the city center, and currently functions as an illegal garbage dump for residents, and has the characteristics of contamination of land and poor environment. This type of vacant land was planned in the long term to create sustainable development and green infrastructure to enhance the environmental characteristics of the region and alleviate urban environmental problems. Fifth, the neglected vacant house type of vacant land is an vacant land including buildings abandoned and neglected by people among vacant lands, and has high potential as a community asset because it includes a building structure that can be redeveloped in the short or long term. It can be seen that if it is activated using neglected buildings, it can have regional symbolism. 도심 내 유휴부지는 도심이라는 입지특성과 주변 지역에 도로, 지하철 등 물리적 기반시설 뿐만 아니라 다양한 사회적, 문화적 인프라 구축 되어 있다는 점에서 높은 잠재력을 지니고 있다(이종민 외, 2016). 그러나 인구 구조가 변화되고 사회적으로 공간의 공유에 대한 개념이 등장하면서 이에 대응하기 위해 건축 도시 정책이 변화됨에 따라 도시 유휴공간은 버려진 공간, 공터, 그리고 도시구조에서 부정적인 공간으로 인식되고 있다. 이들을 단순히 위험하며 부정적인 도시 내의 빈 공간으로만 보는 것이 아니라 새로운 유형의 도시자원이자 도시를 재창조하는 출발점으로 인식하고자 한다. 특히 유휴부지는 지역사회의 재개발을 통해 지역 사회 혜택 및 도시재생의 기회를 제공하고 지역 주민의 건강과 웰빙을 지원할 수 있는 잠재적인 도시생태계서비스의 원천이 될 수 있으며 귀중한 도시경관자원이 될 수 있기 때문에 더욱 중요하게 다뤄지고 있다. 유휴부지에 대한 새로운 생각과 다양한 활용방법에 대하여 좀 더 넓은 시선으로 바라볼 필요가 있고, 도심지역 유휴공간의 유형화와 정원 적용이 가능한 환경특성 지침 개발이 필요하다고 판단된다. 본 연구는 서울시 서대문구의 유휴부지 데이터 베이스를 중심으로 유휴공간을 유형화 하고, 유형화에 따른 그린인프라 조성 기법을 제시하고자 한다. 또한 도시지역 유휴부지의 유형화와 그린인프라 조성이 가능한 환경특성 지침 개발을 통해 도시 유휴부지 활용을 권장하며 도심 내 새로운 오픈스페이스로서의 가능성을 제안하는 것을 목표로 한다. 본 연구의 방법으로는 먼저 선행연구를 통해 로우데이터를 구축하고, 그 후 FGI분석을 통하여 로우데이터의 타당성과 키워드를 추출하여 최종 유형화 지표를 추출하였다. 또한, GIS를 활용한 공간특성 파악 및 조사우선지역을 선정하고 선정된 대상지의 현장조사를 통하여 현황 및 특성을 물리적, 생물학적, 사회문화적으로 나누어 비교 분석하였으며, 비슷한 특성을 가진 대상지끼리 유형화를 실시하였다. 같은 유형의 대상지의 특성 및 유형화 지표들을 파악하고 분석하여, 유형별 모델을 구축하여 유형별 그린인프라 조성을 위한 시나리오를 제안하였고, 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 문헌고찰 및 FGI분석, 현장조사를 통하여 유형화를 실시한 결과, 버려진 유형의 유휴부지(Abandoned Vacant Land), 저이용 유형의 유휴부지(Underutilized Vacant Land), 오염된 유형의 유휴부지(Polluted Vacant Land), 방치된 빈집 유형의 유휴부지(Derelict Vacant Land)로 총 4가지 유형으로 분류되었다. 둘째, 버려진 유형의 유휴부지(Abandoned Vacant Land)는 주거지 및 상업지 등 사람이 많이 분포된 곳으로부터 지리적으로 떨어져 있으며, 주민들과의 접근성과 연계성이 떨어진다는 특성을 가지고 있다. 하지만 유휴부지는 자연적 자원을 확보하고 있으며 환경성이 높은 잠재성을 가지고 있다. 따라서 지역의 환경적 자원을 살린 토종식물원 및 도시생태 숲 등으로 그린인프라를 조성하는 것을 제안하여 유휴부지를 활성화 해 도시민들을 유치할 수 있을 것이다. 셋째, 저이용 유형의 유휴부지(Underutilized Vacant Land)는 도심 내에서 흔히 볼 수 있는 유휴부지로, 주거지 및 상업지 근처의 면적이 비교적 작고 형태가 다양하다는 특성을 가지고 있다. 도심 내 거주민들 가까이에 위치한다는 잠재성을 이용하여 주민들을 위한 커뮤니티 정원, 포켓 정원 등의 그린인프라를 조성하여 상권을 더욱 활성화 할 수 있고, 지역 커뮤니티를 증진시키는 것을 제안 하였다 넷째, 오염된 유형의 유휴부지(Polluted Vacant Land)는 도심 내 주거민들에게 버려져 방치되어 있는 유휴부지로, 현재 주민들의 불법 쓰레기장의 기능을 하고 있으며, 쓰레기 더미로 이루어져 토지가 오염되고 환경성이 떨어진다는 특성을 가지고 있다. 이 유형의 유휴부지는 장기적으로 계획하여 지속가능한 개발 및 그린인프라를 조성하여 지역의 환경성을 높이고, 도시의 환경문제를 완화시키는 것을 제안하였다. 다섯째, 방치된 빈집 유형의 유휴부지(Derelict Vacant Land)는 유휴부지 중 사람들에게 버려져 방치되어 있는 건축물을 포함한 유휴부지로, 단기간 또는 장기적으로 재개발이 가능한 건물 구조를 포함하고 있어 공동체 자산으로 잠재력이 높다는 특성을 가지고 있다. 방치된 건축물을 활용하여 활성화 된다면 지역 상징성을 가질 수 있음을 알 수 있었다.

민간개발사업에서 사전협상제도의 운용실태 및 개선방안 연구 : 경기도 지자체 운영사례를 중심으로

김미나 한양대학교 도시대학원 2025 국내석사

도시계획 변경에 따른 개발사업으로 발생되는 개발이익이 민간기업이나 개인에게 특혜로 돌아가지 않도록 개발이익에 대한 환수방법을 적용하는 지자체가 늘어나고 있다. 그동안 지자체들은 국토계획법 및 지구단위계획수립지침 등에 따라 기반시설 확보 비율을 산정하였다. 또한, 명확한 기준 없이 해당 지자체의 비공식적인 내부 협의 및 관련 위원회 심의 등 공공에서 제시하는 의견의 수용여부에 따라 공공기여량 및 공공기여 이행방식 등의 공공기여 방안을 마련하고 있는 경우가 대부분이었다(이성룔 외, 2023). 개발이익의 환수 방법의 연장선으로 공공기여 환수의 적정성과 공공 및 민간의 상호 합리적인 도시계획 변경 협상을 유도하기 위해 사전협상제도가 도입되었으며 몇 차례 개정된 사전협상제도와 이를 뒷받침하기 위해 개정된 국토계획법 등에 근거하여 2019년부터는 제도적으로 정착하여 왔다(홍선기 외, 2023). 서울시의 사전협상제도를 수정·보완하여 도입 및 운영하고자 하는 경기도 지자체가 증가하고 있다. 민간개발 사업자와 해당 지자체는 도시계획 변경을 수반하는 민간사업에서 개발이익을 환수하고자 하는 사전협상제의 제도적 취지에는 공감하지만 실제 제도를 운영하고, 사업을 시행하는 부분에서 다양한 문제점을 안고 있다고 비판하고 있다. 본 연구는 사전협상제도를 도입하여 운영하고 있는 경기도내 지자체의 사전협상제의 제도적 실태를 파악하고자 사전협상의 대상지 선정부터 공공기여의 비율, 공공기여 이행방식 및 사전협상의 절차까지 부분별로 비교하여 살펴보며 문제점 및 개선방안을 찾고자 하였다. 연구의 범위는 경기도의 지자체별 특성을 파악 및 비교 분석하고자 기본적인 공간적 범위는 경기도 31개 시·군으로 설정하고 그 중 현재 2024년 11월, 사전협상과 관련하여 운영지침 및 조례를 두고 있는 11개 지자체와 관련 유사제도를 운영하고 있는 지자체를 중심으로 한다. 연구의 내용적 범위는 크게 사전협상제도의 개념 정립 및 운용 실태 분석이며, 제도의 문제점 인식 및 개선 방안 도출하는 것이 연구의 목적이기 때문에 이를 위해 정성적 연구(qualitative research)의 형태로 진행된다. 단, 지역의 현황 및 공공기여 제공량 등을 지자체별로 비교하여 실증적으로 분석하는 정량적 연구(quantitative research)도 일부 병행하였다. 연구의 흐름은 다음과 같다. 첫째로 경기도 31개 시·군의 도시의 유형 및 인구 규모, 시가화 비율 등을 통계자료 바탕으로 지자체 현황을 파악하였다. 둘째로 사전협상제도를 운영하고 있는 지자체와 관련 유사 제도를 운영하고 있는 지자체를 비교분석하였다. 셋째로 현재 경기도내 사전협상제도를 운영하고 있는 11개의 지자체의 제도운영의 실증적 분석을 위해 협상대상지 및 적용 기준, 공공기여 비율 기준, 공공기여의 이행방식, 사전협상의 절차를 부분별로 구분하여 지자체별로 비교 분석 하였으며 이를 바탕으로 현재 운영하고 있는 제도의 쟁점 사항을 파악하고 개선방안을 제시하는 방향으로 연구를 진행하였다. 도시계획 변경에 따른 개발이익의 환수방법으로 사전협상제도를 도입 및 운영하고 있는 지자체가 늘어나고 있으나, 지자체의 지역적 특성 및 규모 등과 상관없이 지자체의 선택으로 도입하고 있으며, 각 지자체별로 협상대상지 선정 및 공공기여율 산정 기준 등의 운영지침이 일관성 없이 운영되고 있었다. 경기도의 31개 시·군의 지역적 특성이 다양하므로 모든 기준을 통일하여 적용할 수는 없지만 쟁점이 되는 사항과 이에 대한 적정한 기준안을 제시하고자 하였다. 첫째로 사전협상제는 공공과 민간의 의견을 서로 조율하여 개발계획과 공공기여 방안을 정한다는 것에서 긍정적인 의미가 있다. 사전협상운영지침을 마련한 지자체는 조례 개정을 통해 법적으로 뒷받침하여 정착할 필요가 있다. 모든 지자체가 의무적으로 제도를 도입하는 것은 무리가 있으나, 제도 도입의 의무 기준을 인구 50만 이상의 대도시로 정하거나 신도시 등 대규모 택지개발 등으로 도시관리가 필요한 지자체에서 사전협상제를 도입하는 것을 유도한다. 둘째, 협상 대상 및 적용 기준을 명확하게 명시하여 설정할 필요가 있는데, 국토계획법 제26조에 근거하여 주민이 제안하는 도시·군관리계획의 입안제안을 기본으로 하나, 그 규모 및 범위는 지자체별로 특성에 맞게 설정하도록 한다. 또한, 지구단위계획구역이 아닌 지역은 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획수립을 통해 지속적인 관리계획을 유도한다. 셋째, 용도지역 변경의 공공기여 비율의 기준은 경기도에서 제시한 비율을 기준으로 한다. 도시기본계획 등 상위계획과 연계하여 지역별 또는 생활권별로 공공기여 비율 기준을 차등하여 제공하도록 한다. 또, 건축물의 용도를 완화 받거나 새로이 추가되는 용도의 성격 및 지역의 토지가격 수준 등을 고려하여 예상되는 개발이익에 따른 환수율의 범위를 정하여 공공기여비율의 기준을 설정할 필요가 있다. 넷째, 공공기여 이행방식의 기준은 진출입을 위한 가감속차로 및 공원·녹지 의무 확보 면적 등 필수적인 기반시설은 공공기여에 제외하는 것을 명확히 명시한다. 공공기여 제공 방법을 다양하게 하여 사전협상을 통한 적극적인 공공기여를 유도할 필요가 있으며, 공공기여 기금을 제도화하여 투명성 있고 효율적인 기금의 관리·운영을 하도록 한다. 다섯째, 사전협상의 절차 완료 후 주민제안사업에서 인허가절차를 진행하는 중 다양한 이슈 및 변동사항이 발생할 수 있으므로 전체적인 사업의 기간 등을 고려하여 협상단계의 절차를 융통성 있게 조정하여 진행할 수 있는 근거 마련 및 관련 법 보완이 필요할 것으로 판단된다. 본 연구는 사전협상제를 도입·운영하고 있는 지자체의 운영지침 및 유사제도 등 제도적인 차원에서 이를 비교분석하여 경기도 지자체의 사전협상제도의 도입 및 운영의 기준을 제시했다는 것에 의미가 있다. 이를 고려하여 사전협상제도를 제·개정하여 도입 및 운영하고자 지자체의 사전협상제를 수립하는데 기초적인 자료로 활용이 가능할 것으로 기대된다.