보행자 시점 건조 환경이 비만에 미치는 영향 : 보행 행태의 매개역할을 중심으로

김지일 한양대학교 도시대학원 2022 국내석사

The obesity rate has continued its increase both in Korea and abroad. As a result, the need for a solution to this problem has increased as well. Obesity is an important social issue in that it is a cause of chronic disease that degrades individual’s quality of life. Society may mediate this problem by providing pedestrian-friendly built environment that promotes physical activity. Therefore, prior studies that identify the correlation between the built environment and obesity have been conducted. Prior studies have used indicators such as sprawl indexes and Walk Scores which integrate built environments. However, some studies stated that built environment does not significantly influence obesity and may even increase obesity rate. These studies focus on only direct correlations between built environment and obesity. Furthermore, prior studies which state that adequate built environments decrease obesity have mostly not controlled variables such as health prevalence and preference, so the influence of built environment may have been overestimated. There are also some drawbacks of the prior studies’ indicators. The convenience and preference for a built environment is decided by variables related to its 3 dimensional design. It’s difficult to approximate 3-dimensional design variables with Top-down-view based on GIS data or census block group. In order to overcome this drawback, this research also resorted to on site visits, environment approximations based on pedestrian eye-level. However, such methods have drawbacks in that they require vast resources. This research classifies walking into two groups; Utilitarian walking and Recreational walking based on its purpose in order to identify the correlation between a built environment and walking. According to prior research, the correlation between a built environment and walking differs based on the purpose of pedestrians. Therefore, studies must differentiate Utilitarian walking and Recreational walking in order to identify the effects that built environment has on individuals’ health. However, few studies make such classifications based on the purpose of pedestrian. The purpose of this research is as follows. Firstly, to identify whether a built environment has a direct influence on obesity. Secondly, to identify whether the correlation between a built environment and obesity is influenced by the purpose of pedestrians. Thirdly, to identify whether the built environment influences pedestrian walking. Finally, to classify the influence of pedestrians’ environment assumption on obesity by using deep learning. This research conducted an online survey on 1,000 adults in Seoul and analyzed the data. The dependent variable is the rate of obesity of participants. The parameter is the rate of Utilitarian walking and Recreational walking of participants. The independent variable is the built environment at pedestrians’ eye-level, macro scale built environment, state of health, preference, Social/Economical variables. In the case of built environment at pedestrians’ eye-level, it was selected based on the image of the area of the participants’ residence within 800m vicinity. The space street environment was transfer-learned by using the deep learning model and the sidewalk rate and Greennery was calculated afterward. Macro scale built environments include variables used in prior studies such as intersection density, crosswalk density, distance to a bus station/subway station. The results and implications of this research is as follows. Firstly, the built environment has an indirect influence on obesity. This conclusion will aid further studies on built environment and obesity by offering a precise analysis. Secondly, the rate of Recreational walking decreases obesity but Utilitarian walking does not significantly have any influence on obesity. Therefore, it is important to promote Recreational walking which is highly influenced by the quality of built environment. Thirdly, Recreational walking is highly influenced by the built environment at pedestrians’ eye-level and macro scale built environment, but such variables did not influence Utilitarian walking in any significant way. Therefore, studies must differentiate walking based on the pedestrians’ purpose. Finally, sidewalk rate and index of greenness promotes walking and lowers obesity rate. Therefore, future policies must consider increasing the sidewalk rate and index of greenness. 국내외에서의 비만율이 증가함에 따라 비만 문제 해결의 필요성이 증대되고 있다. 비만은 만성질환과 중증질환을 유발하는 등 개인의 삶의 질을 저하하는 원인이므로 비만은 중대한 사회문제로 떠오르고 있다. 보행 친화적 건조 환경은 주민들의 신체활동을 촉진하여 비만과 같은 건강 문제를 완화할 수 있다. 이에 따라 건조 환경과 비만의 관계를 밝히는 연구가 진행되었다. 건조 환경과 비만의 관계를 다룬 선행연구에서는 건조 환경을 추정하기 위해 토지이용혼합, 대중교통 접근성, 교차로 밀도, 건조 환경을 종합한 지표인 스프롤 지수와 Walk Score 등을 사용해왔다. 하지만 일부 연구에서는 이러한 건조 환경이 비만에 유의한 영향을 미치지 않거나 비만도를 높이는 것으로 나타났다. 이는 건조 환경과 비만 간의 직접효과만을 다루었다. 또한, 준수한 건조 환경이 비만 유발률을 낮춘다는 결과가 도출된 연구에서는 선호 선택과 건강 행태를 제어하지 않은 경우가 다수이기 때문에, 건조 환경의 영향력이 과대하게 추정되었을 가능성이 존재한다. 기존에 활용된 건조 환경 변수에도 한계점이 있다. 건조 환경의 편안함과 쾌적함은 3차원적 설계 요인에 의해 결정된다. 선행연구에서 추정된 건조 환경인 대구역에 따라 구축되거나 GIS를 통해 구축된 2차원적(Top-down view) 데이터로는 3차원적 설계 요인을 추정하기 어렵다. 한계점을 극복하기 위해 현장조사, 전문가에 의한 가로 이미지 평가와 같은 보행자 시점(Eye-level) 환경 추정 방법이 도입되었으나 이러한 건조 환경 추정 방법에는 노동과 자본이 크게 소모된다는 단점이 있다. 본 연구는 건조 환경이 보행에 미치는 영향을 세밀하게 살펴보기 위해 보행을 보행의 목적에 따라 일상보행(Utilitarian walking)과 여가보행(Recreational walking)으로 나누어 분석한다. 선행연구에 의하면 보행의 목적에 따라 보행의 성격에 차이가 발생하며 건조 환경과 보행 간의 관계가 다르게 나타난다. 그러므로 건조 환경이 보행의 매개효과를 통해 건강에 미치는 영향을 파악하기 위해서는 보행의 목적을 구분할 필요가 있으나, 보행의 목적을 구분한 선행연구 중 건조 환경과 건강의 관계를 분석한 연구는 드물다. 본 연구의 목적은 다음과 같다. 첫째, 건조 환경이 비만에 직접적인 영향을 미치는지 파악한다. 둘째, 목적별 보행 행태가 건조 환경과 비만 사이에서 매개 효과를 가지는지 분석하여 목적별 보행이 건강에 미치는 영향을 살펴본다. 셋째, 보행의 목적에 따라 건조 환경이 보행 행태에 미치는 영향이 달라지는지 파악한다. 넷째, 딥러닝을 활용하여 보행자 시점의 건조 환경을 추정한 보행자 시점의 건조 환경이 비만에 영향을 미치는지 분석한다. 본 연구는 연구 목적을 달성하기 위하여 서울시에 거주하는 성인 1,000명을 대상으로 실시한 온라인 설문조사 데이터를 활용하였다. 종속변수는 설문 응답자의 비만수준이며, 매개변수는 일상 보행 빈도와 여가 보행 빈도이다. 독립변수는 보행자 시점 건조 환경, 거시적 건조 환경, 건강 행태 특성, 선호 선택, 사회 경제적 특성으로 설정하였다. 특히, 보행자 시점 건조 환경은 설문 응답자 거주지 800m 반경 내에 위치한 가로 환경 이미지를 활용하였다. 구체적으로, 가로 환경을 사전 학습한 딥러닝 모델을 서울시의 가로 환경에 전이학습하여 개별 이미지의 보도 비율, 녹시율을 산출하였다. 거시적 건조 환경으로는 선행연구에 사용되어온 건조 환경인 토지이용혼합, 교차로 밀도, 횡단보도 밀도, 버스 정류장 거리, 지하철역 입구 거리를 사용하였다. 본 연구의 결과 및 시사점은 다음과 같다. 첫째, 건조 환경은 비만에 간접적인 영향을 미친다. 이는 향후의 건조 환경과 비만의 관계를 다루는 연구에서 보다 세밀한 분석을 가능하게 해 줄 것이다. 둘째, 여가 보행 빈도는 비만 수준을 감소시키지만, 일상 보행 빈도는 통계적으로 유의한 효과를 보이지 않았다. 따라서 일상 보행에 비해 건조 환경의 질에 영향을 받는 여가 보행을 촉진시켜야 한다. 셋째, 여가 보행 빈도에는 보행자 시점 건조 환경과 거시적 건조 환경이 유의한 영향을 미친 반면, 일상 보행 빈도에는 유의한 영향을 미친 건조 환경 변수가 없었다. 그러므로 건조 환경과 보행 행태의 관계를 분석하는 연구에서는 보행의 목적을 구분할 필요가 있다. 넷째, 보행자 시점 건조 환경 변수인 보도 비율과 녹시율은 보행을 활성화시키고 비만 수준을 낮추는 것으로 나타났다. 그러므로 보도 비율과 녹시율을 높일 수 있는 정책 수립이 필요하다.

고령자의 지역사회 지속거주 의사 영향요인 분석 : 가구유형별 비교를 중심으로

신명숙 한양대학교 도시대학원 2026 국내박사

초고령사회에 진입한 한국에서 고령자의 지역사회 지속거주 의사가 어떠한 요인에 의해 형성되는지 규명하고, 그 결정 구조가 가구유형(노인부부가구·노인1인가구·자녀동거가구)과 거주지역(수도권·5대 광역시·지방)에 따라 어떻게 달라지는지를 실증적으로 분석하는 데 목적이 있다. 지역사회 지속거주는 정책 담론에서 바람직한 목표로 제시되어 왔으나, 현실에서는 대안 주거의 제약, 주거전환 비용, 건강·소득 제약 등이 개입하며 “원해서 남는 것”과 “떠날 수 없어 남는 것”이 동일한 응답으로 관측될 수 있다는 비판이 제기되어 왔다. 또한 지역사회 지속거주가 긍정적 정주로 기능하기 위해서는 개인 자원과 지역 서비스 체계의 결합이 전제되어야 하며, 그렇지 않을 경우 취약성이 누적된 고착으로 나타날 수 있다는 논의도 존재한다. 본 연구는 이러한 문제의식 위에서 지역사회 지속거주 의사를 규범적으로 평가하기보다, 어떤 조건에서 강화·약화되는지를 경험적으로 검증하고자 하였다. 이를 위해 본 연구는 지역사회 지속거주 의사를 단순한 선호(preference)가 아니라, 건강 악화 및 돌봄 수요 증가라는 위험 상황에서도 현재의 주거와 익숙한 지역사회에 머물 수 있는지라는 실현가능성(feasibility)을 포함하는 정주 의지로 조작화하였다. 자료는 「2023년 노인실태조사」 원자료(N=9,782)를 활용하였고, 건강 유지 시 지속거주 의사(AIP1)과 건강 악화 시 지속거주 의사(AIP2)을 교차 결합하여 “건강 변화 조건에도 유지되는 지속거주 의사(AIP)”를 종속변수로 도출하였다. 이는 단일 문항 기반 측정에서 발생할 수 있는 과대추정 가능성을 줄이고, 위험 조건에서의 정주 의지까지 포착하는 보수적 측정이라는 점에서 의의가 있다. 실증분석 결과, 첫째 점유형태(자가 대비 전·월세)는 지역과 가구유형을 가로질러 지속거주 의사에 가장 일관되게 결부되는 구조적 요인으로 확인되었다. 점유형태는 장기거주 전망과 주거개선의 선택권, 이주가 ‘선택’인지 ‘강제’인지의 경계를 규정하는 조건이 될 수 있으며, 노년기 주거이동이 환경 압력 대응·지원 확보·편익 추구 등 상이한 동기에 의해 발생한다는 논의와 연결된다. 둘째, 근린·서비스 접근성은 지역에 따라 방향이 전환되는 특성이 뚜렷했으며, 특히 지방에서 노인복지관 접근성의 정(+) 효과가 반복 확인되어 생활권 거점 인프라가 지역사회 지속거주의 실현가능성을 지지할 수 있음을 보여준다. 셋째, 사회적 자본은 ‘지원’과 ‘신뢰·교류’가 동일한 방식으로 작동하지 않았고, 지원 변수는 취약성의 표지로 관측될 가능성을 포함하였다. 넷째, 금융자산은 일부 집단에서 부(-)로 나타나, 자원이 항상 정주를 강화하기보다 대안 선택(이동·전환) 가능성을 확대하는 자원으로 기능할 수 있음을 시사하였다.이상의 결과는 지역사회 지속거주 의사가 단일한 정주 선호가 아니라 역량–환경–관계 자원이 결합되는 맥락 의존적 의사임을 보여준다. 본 연구의 의의는 건강 변화 조건을 결합해 지역사회 지속거주 의사를 실현가능성 기반 지표로 측정하여 선호와 고착의 혼재 가능성을 분석 수준에서 다루고, 가구유형과 지역 맥락의 교차에 따라 동일 요인의 효과가 달라짐을 9개 하위집단 분석으로 제시했다는 점이다. 정책적으로는 첫째, 지역사회 지속거주를 위한 정책은 복지서비스 확충만으로 충분하지 않으며 주거 안정성(tenure security)이 출발점이 되어야 한다. 임차 고령가구에 대해서는 주거비 지원을 넘어 장기거주형 공공임대·장기임대 모델, 계약 안정, 주거환경 개선이 결합된 패키지 설계가 요구된다. 둘째, 건강 악화 조건을 고려할 때 지역사회 지속거주는 “집에 남음”이 아니라 “집에서 살 수 있는 조건”의 구축 문제이며, 방문건강·요양·응급안전 등 분절된 서비스의 생활권 단위 연계가 중요하다. 셋째, 주거만족은 지속거주 의사에 긍정적 영향을 미치며, 특히 입지·편의(접근성)가 핵심이라는 선행연구가 보고된 바 있다(이경영 외, 2018). 다만 본 연구에서는 일부 변수의 방향이 집단별로 달라 평균 효과의 일률 적용을 경계할 필요가 있다. 넷째, 최소 9개 하위집단(3지역×3가구유형) 기준으로 취약성의 형태를 구분하고, 수도권은 임차 안정 중심, 광역시는 생활권 격차 진단과 표적 배치, 지방은 거점시설 접근성과 이동지원 결합을 강화하는 차등 전략이 요구된다. This study aims to identify the determinants of older adults’ intention to age in place (AIP) in South Korea, a country that has entered a super-aged society, and to examine how the underlying decision structure varies by household type (older-couple households, one-person older-adult households, and multigenerational households living with adult children) and by residential area (the Capital Region, five major metropolitan cities, and non-metropolitan provinces). Although AIP has been widely promoted as a desirable policy goal, critical scholarship argues that observed “intention to remain” may conflate voluntary preference with constrained immobility, given limited housing alternatives, relocation and transaction costs, and constraints related to health and income. A further line of argument suggests that AIP functions as a genuinely positive residential choice only when individual resources are effectively coupled with local service systems; otherwise, accumulated vulnerabilities may lead to lock-in rather than successful aging in place. Building on these concerns, the present study does not evaluate AIP normatively; instead, it empirically tests the conditions under which AIP intention is strengthened or weakened. To do so, this study operationalizes AIP intention not as a simple preference, but as a feasibility-oriented residential commitment—namely, the intention to remain in one’s current dwelling and familiar community even under heightened risk conditions such as health deterioration and increased care needs. Using nationally representative microdata from the 2023 Survey of Older Koreans (N = 9,782), the dependent variable was constructed by cross-classifying respondents’ intention to remain when health is maintained (AIP1) and when health worsens (AIP2), producing a final AIP measure that captures “intention sustained under health-change contingencies.” This approach reduces potential overestimation inherent in single-item measures and provides a more conservative assessment of AIP intention by incorporating risk-conditioned feasibility. The empirical results yield four primary findings. First, housing tenure (owner-occupation versus jeonse or monthly rent) emerged as the most consistently associated structural determinant across regions and household types. Tenure is not merely a housing attribute; it delineates the boundary between “chosen” and “constrained” staying by shaping long-term residential prospects, the capacity to invest in home modifications, and exposure to uncertainty in the housing market—linking directly to established typologies of later-life mobility driven by environmental pressures, support-seeking, and amenity considerations. Second, neighborhood and service accessibility exhibited clear contextual reversals by region: in particular, accessibility to senior welfare centers showed repeatedly positive associations in non-metropolitan provinces, indicating that anchor institutions within the daily living area can directly support the feasibility of aging in place. Third, social capital did not operate uniformly: support-related indicators and trust/interaction-related indicators diverged, and support variables plausibly functioned as markers of vulnerability rather than straightforward resources. Fourth, financial assets were negatively associated with AIP intention in certain subgroups, suggesting that economic resources may expand the option set for residential transitions rather than uniformly reinforcing the desire to remain. Taken together, these findings demonstrate that AIP intention is not reducible to a single, general “preference to stay,” but instead represents a context-dependent outcome shaped by the configuration of competence, environment, and relational resources. The study contributes by (1) measuring AIP intention through a feasibility-based indicator that explicitly incorporates health-change contingencies, thereby addressing the analytical ambiguity between preference and lock-in; and (2) demonstrating, through nine subgroup models (3 regions × 3 household types), that the same factor may vary in salience and direction depending on the intersection of household composition and regional context. The policy implications are fourfold. First, expanding welfare services alone is insufficient: tenure security must be treated as a foundational condition for AIP. For older renters, effective policy packages should extend beyond cost subsidies to include long-term public or quasi-public rental models, strengthened contract stability, and integrated housing quality improvements. Second, under health-deterioration contingencies, AIP should be approached not as “staying at home,” but as “building the conditions that make staying possible,” which requires coordinating fragmented services—home-based health care, long-term care, and emergency safety supports—within a daily-life-area delivery system. Third, while prior research indicates that residential satisfaction positively relates to AIP intention and that locational convenience is particularly influential (Lee et al., 2018), the present study finds that certain effects vary across subgroups, warranting caution against applying average effects uniformly. Fourth, policy design should be explicitly differentiated across the nine region–household subgroups: strengthening rental stability in the Capital Region; diagnosing and targeting intra-urban disparities in metropolitan cities; and coupling service-anchor accessibility with mobility support in non-metropolitan provinces.

쪽방 거주자의 주거이전 의사에 미치는 결정요인에 대한 실증 연구

김효정 한양대학교 도시대학원 2025 국내석사

공공임대주택 최대 거주기간 완화 정책이 임차인의 주택보유 및 출산 의사 변화에 미치는 영향 : -경기지역 공무원 임대주택을 대상으로-

이재영 한양대학교 부동산융합대학원 2026 국내석사

심각한 저출산 문제의 주요 원인으로 주거 불안정이 지목됨에 따라, 정부는 주거 지원을 통한 출산 장려 정책을 지속적으로 확대하고 있다. 이러한 맥락에서 최근 공무원 임대주택의 최대 거주기간을 기존 10년에서 30년으로 대폭 완화한 정책('24.9.)은 주거 안정성이 실제 가구의 생애주기 의사결정에 미치는 영향을 규명할 수 있는 중요한 기제를 제공한다. 본 연구는 해당 정책 시행이 입주민들의 주택 보유 의사와 자녀 출산 의사에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고, 이를 바탕으로 저출산 대응을 위한 주거 정책적 시사점을 도출하는 데 목적이 있다. 연구결과, 주택 보유 의사와 관련하여, 거주기간 연장 혜택을 받는 집단은 비수혜 집단에 비해 자가 주택 구입 의사를 철회하거나 유보할 확률이 유의하게 높은 것으로 나타났다. 이는 강화된 주거 안정성이 자가 마련의 유인을 낮추는 것을 실증적으로 보여준다. 출산 의사와 관련하여, 본 정책은 출산 의사 생성에 뚜렷한 긍정적 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 거주기간 연장을 희망하는 경우 출산 의사가 새롭게 생성될 확률이 유의하게 높았으며, 특히 집중적인 돌봄과 교육 지원이 필요한 영유아기 자녀를 둔 가구는 물리적인 거주기간 연장뿐만 아니라, 주변 생활 인프라와 같은 우수한 정주 여건이 출산을 결심하게 하는 결정적인 요인임이 밝혀졌다. 이는 주거의 시간적 지속성 보장과 함께 공간적 편의성이 유기적으로 뒷받침될 때 저출산 대응 정책의 효과가 극대화될 수 있음을 시사한다. 본 연구는 주거 정책의 패러다임을 물리적 공급에서 주거 생애주기의 지속성 보장으로 전환해야 함을 시사한다. 주요어 : 임대주택, 거주기간 연장, 주거 안정성, 출산 의사 생성, 주거 소비 대체 효과, 저출산 정책

임대보증금 채무불이행의 다차원적 결정요인에 관한 연구 : 주택유형 및 지역별 결정요인의 이질성에 대한 고찰

김성은 한양대학교 부동산융합대학원 2025 국내석사

도시녹지환경이 거주민의 사회적 자본 및 신체·정신 건강에 미치는 파급효과 : 가로보행환경 빅데이터 및 딥러닝 모델의 활용을 중심으로

김수민 한양대학교 도시대학원 2025 국내석사

고령자 돌봄시설의 건립에 대한 인근 주민의 부정적 인식 : 주택가격 하락 믿음의 결정요인 탐구

주소연 한양대학교 도시대학원 2025 국내석사

신혼부부의 거주주택 점유형태에 따른 주택보유의식 차이에 관한 연구

조호연 한양대학교 부동산융합대학원 2025 국내석사

본 연구는 신혼부부의 주택 점유형태가 자가주택 보유의식에 미치는 영향에 대해 알아보고, 이를 통해 자가 전환의 가능성과 임대주택이 지니는 주거사다 리 기능을 임대유형별로 알아보고자 한다. 주택은 단순한 거주의 공간이 아 닌, 자산을 모으고 삶의 안정성을 확보하는 기반이며, 특히 신혼기 가구에게 는 주거안정과 결혼의 유지, 자녀 계획 그리고 지역 사회 정착과 같은 삶의 결정적 경로와 밀접한 관계가 있다. 분석에는 국토교통부가 전국의 일반 가구를 대상으로 2023년 9월부터 12월 까지 조사한 주거실태조사 자료를 이용하였다. 종속변수로는 주택보유의식(향 후 자가 마련 의향)을 설정하고, 독립변수로는 주택의 점유형태, 신혼가구 여 부, 그리고 가구의 경제적·사회적 특성과 주거 특성 등을 포함하였다. 분석 방 법으로는 이항로지스틱 회귀모형을 사용하였으며, 전국 단위의 분석과 함께 서울과 서울 외 수도권 그리고 비수도권으로 나누어 지역별로도 분석하였다. 분석 결과, 민간임대, 공공임대, 분양전환형 등 모든 임대 거주자는 자가를 지닌 가구보다 주택보유의식이 유의미하게 낮았다. 그러나 신혼 여부와 점유 형태 간의 상호작용 관계를 분석하여 보니, 공공임대주택과 민간임대주택에 거주하는 신혼부부는 주택보유의식이 높아지는 경향을 알 수 있었다. 이러한 경향은 특히 비수도권 지역에서 더욱 뚜렷하게 보였다. 이는 상대적으로 저렴 한 주택시장과 정부의 임대정책이 지니고 있는 주거사다리 기능이 신혼부부가 자가주택으로의 전환을 기대하는 데 도움을 주고 있다는 사실을 시사한다. 그 러나, 서울 지역에서는 주택보유의식에 신혼 여부와 임대 형태의 상호작용이 미치는 영향이 유의미하게 보이지 않았는데, 이는 서울의 높은 주택 가격이 자가주택으로의 전환에 대한 기대 자체를 억제하고 있다는 사실을 보여준다. 본 연구는 주택보유의식이 단순하게 경제적 조건이나 점유형태의 결과라는 것으로 판단하기보다, 개인의 생애주기와 주거형태 간의 상호작용 속에서 이 해해야 할 복합적인 현상이라는 점을 제시한다. 이러한 결과는 앞으로 주거정 책을 설계하는 데에 지역 특성과 생애 단계별 수요를 반영한 ‘주택보유의식’ 을 함께 고려할 필요성이 있음을 시사한다.

거동 불편 상황을 고려한 고령자의 주거 선호 요인 분석 : 서울시 고령자 거주형태별 비교를 중심으로

최성호 한양대학교 2025 국내석사

국내 고령화는 세계에서 가장 빠른 속도로 진행되고 있으며, 특히 1인 고령가구 의 급증은 고령자의 주거 안정성과 돌봄 체계 전반에 중대한 변화를 야기하고 있다. 기능 저하, 심리적 취약성, 사회적 고립 등이 복합적으로 작용하는 거동 불편 상황 은 고령자의 주거 선택에 실질적 제약을 가하며, 돌봄 수요와 제도 접근성이 결합 된 구조적 조건 속에서 주거 이전 여부를 결정하게 만든다. 본 연구는 이러한 맥락 에서, 고령자가 거동이 불편해졌을 경우 어떠한 주거 선택을 할지에 대한 결정 요 인을 실증적으로 분석하고자 하였다. 분석에는 ‘거동 제한 상황을 가정한 선택 문항’을 포함한 2022년 서울시복지재 단의 「서울시 노인실태조사」 자료를 활용하였으며, 서울시에 거주하는 만 65세 이상 고령자 3,006명을 전체 표본으로 설정하였다. 종속변수는 ‘현 거주지 유지’, ‘친인척 동거’, ‘요양시설 입소’의 세 가지 명목형 선택지로 구성되었고, 다항 로지스틱 회귀모형을 활용하여 전체 고령자뿐만 아니라 단독거주자와 비단독거주자 집단으로 구분하여 하위 분석을 병행하였다. 분석 결과, 고령자의 주거 선택에는 IADL 점수(신체기능 상태), 우울 점수(심리 상태), 가족 및 친척 왕래 여부, 주거환경 요인(아파트 거주 여부, 자가 여부, 주거 위치 수준), 지역 거주 기간(정주성), 그리고 제도 인식(장기요양보험 인지 여부) 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하는 것으로 나타났다. 전체 고령자 집단에서는 형제자매 교류 여부가 동거 선택을, 친척 교류 여부가 요양시설 입소 선택을 유의 미하게 설명하였고, 고소득자의 경우 양 선택지 모두에서 선택 가능성이 높았다. 또한 기능 저하는 일정 수준까지는 동거 가능성을 낮추지만, 중증으로 진행되면 오 히려 동거 수용 가능성이 다시 높아지는 비선형적 효과가 관찰되었다. 단독거주자 집단에서는 기능 저하 및 우울 점수가 요양시설 입소 선택에 유의미 하게 작용하였고, 형제자매나 자녀와의 교류 여부는 통계적으로 유의하지 않았다. 이는 단독거주 고령자의 경우 가족 및 사회적 교류 특성이 존재하더라도 돌봄 자원 으로서의 실질적 기능이 작동하지 않음을 시사하며, 주택소유 여부(주거 안정성)와 제도 인식 수준이 더 중요한 판단 기준으로 작용하고 있음을 보여준다. 반면, 비단 독거주자 집단에서는 가족 및 친척 교류가 동거와 입소 결정에 모두 영향을 미쳤으 며, 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)에 거주할 경우 동거 수용 가능성이 뚜렷하게 높았다. 우울 점수는 이 집단에서는 주거 선택에 유의하지 않았고, 이는 동거 가족 의 정서적 완충 기능이 작동하고 있을 가능성을 시사한다. 이상의 결과는 고령자의 주거 선택이 단순한 기능 저하나 연령 수준에 의해 결정 되기보다는, 거주 형태, 사회적 관계망, 주거환경, 제도 인식 등이 상호작용하는 복 합적 구조 속에서 이루어진다는 점을 실증적으로 제시한다. 특히 단독거주 고령자 는 심리적·기능적 취약성과 정보 접근의 격차가 주거 선택에 직접적인 영향을 미 치고 있었으며, 맞춤형 정책 개입의 우선 대상임이 확인되었다. 본 연구는 향후 고 령자 주거 정책 수립 시, 관계망 밀도와 제도 인지 수준, 정주성 등을 고려한 세분 화된 전략 설계의 필요성을 강조하며, AIP 실현 가능성 또한 제도 설계, 지역 자원, 사회적 연결망의 수준에 따라 달라질 수 있음을 시사한다. 주요어 : 고령자 주거 선택, 단독거주 고령자, IADL, 장기요양보험 인지, Aging in Place(AIP)

서울시 주택가격 불평등이 중년층 계층이동 가능성 인식에 미치는 영향 : 사회적 자본의 조절효과를 중심으로

신영현 한양대학교 도시대학원 2026 국내박사

주택 자산은 개인의 자산 축적과 주거 선택, 세대 간 이전을 매개함으로써 현재의 경제적·사회적 지위 형성과 향후 계층이동 가능성에 관여하는 요인으로 인식되고 있다. 특히 주택가격은 주거 환경 내 격차를 반영하는 핵심 요소로서 계층 이동 가능성에 대한 인식과 밀접하게 연관된다. 이러한 주택 자산의 역할은 생애주기적 맥락에 따라 다르게 작용한다. 특히 중년층은 주택 자산을 중심으로 한 자산 축적이 집중되는 시기이자 자녀 교육과 노후 준비 등 복합적인 경제적 부담이 동시에 작용하는 단계에 해당하여 주택가격에 의한 불평등과 계층이동 가능성에 대한 인식은 다른 연령층과 구별될 수 있다. 또한, 주택가격 불평등이 계층이동 가능성 인식에 미치는 영향은 개인이 보유한 사회적 자본의 수준에 따라 다르게 나타날 가능성이 있다. 본 연구는 주택가격 불평등이 중년층 계층이동 가능성 인식에 어떤 영향을 미치는지 확인하고, 주거 점유형태에 따라 계층이동 가능성 인식에 차이가 있는지를 검토하였다. 또한 사회적 자본이 자가·임차 집단별로 주택가격 불평등과 계층이동 가능성 인식 간의 관계에서 어떠한 조절적 역할을 수행하는지를 실증적으로 검증하였다. 분석자료는 2018~2023년 서울서베이 도시정책지표조사의 개인 수준 인식자료와 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 산출한 자치구 수준의 주택가격 지니계수(주택가격 불평등 수준)와 계층이동 가능성 인식, 사회적 자본 변수 등을 사용하였다. 분석방법은 개인과 지역의 다층적 특성을 동시에 고려하기 위해 다수준 순서형 로지스틱 회귀모형을 적용하였다. 이에 대한 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택가격 불평등은 중년층의 계층이동 가능성 인식에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 중년층이 주택가격 불평등을 단기적인 상대적 박탈로 인식하기보다는, 향후 자산가치 상승과 연계된 이동 가능성의 신호로 해석하고 있음을 시사한다. 중년층은 생애주기상 소득과 자산 축적이 집중되는 동시에 자녀 교육과 노후 준비 부담이 중첩되는 단계에 해당하며, 이로 인해 주택가격 상승이나 가격 격차에 대한 정보는 장기적인 자산 축적 가능성과 주거 선택 여건을 판단하는 핵심 기준으로 기능할 가능성이 크다. 이러한 해석은 Hirschman과 Rothschild(1973)의 터널효과 이론과도 맥락을 같이한다. 해당 이론에 따르면, 불평등은 항상 부정적 정서나 불만으로 귀결되는 것이 아니라, 특정 국면에서는 미래 개선 가능성에 대한 기대를 강화하는 신호로 작용할 수 있다. 본 연구의 결과는 이러한 이론적 논의를 중년층의 주택자산 맥락에서 경험적으로 확인한 것으로 해석할 수 있다. 둘째, 주택가격 불평등은 중년층 자가와 임차 집단 모두에서 계층이동 가능성 인식과 정(+)의 관계를 갖는 것으로 확인되었다. 자가 집단의 경우, 주택가격 격차의 확대는 보유 주택 자산의 가치 상승과 결부되어 인식되면서, 계층이동 가능성 인식이 높아지는 방향으로 나타날 수 있다. 반면 임차 집단의 경우, 중년층이라는 생애주기적 특성상 일정 수준의 소득과 경제적 기반을 확보한 상태에서 향후 주거 이동이나 주택 자산으로의 편입을 현실적인 선택지로 인식하는 경향이 형성된 것으로 해석된다. 또한 본 연구의 분석 시기가 주택가격 상승기라는 점에서, 시장 전반에 형성된 낙관적 기대가 임차 집단의 계층이동 가능성 인식에 반영되었을 가능성이 있다. 이러한 결과는 주거 점유형태와 관계없이, 주택가격의 격차가 향후 자산 형성 및 사회경제적 지위 변화 가능성에 대한 인식 형성에 중요한 기준으로 작용하고 있음을 시사한다. 셋째, 사회적 자본은 주택가격 불평등과 계층이동 가능성 인식 간의 관계를 조절하는 요인으로 작용하였으며, 이러한 조절 효과는 구조적 사회적 자본과 인지적 사회적 자본 간에 차이를 보였다. 특히 인지적 사회적 자본은 자가와 임차 집단 모두에서 주택가격 불평등에 대한 기대 형성을 완화·조정하는 인식적 기제로 작동하였다. 인지적 사회적 자본을 보유한 개인들은 사회경제적 성과가 개인의 선택만으로 결정되기보다는 제도적 조건과 구조적 제약의 영향을 함께 받는다고 인식하는 경향이 있어, 주택가격 불평등의 확대를 개인의 계층상승 기회로 과도하게 해석하기보다는 자신의 계층이동 가능성을 보다 신중하고 현실적으로 평가하는 것으로 해석할 수 있다. 이러한 조절 효과가 자가와 임차 집단 모두에서 유사하게 확인된 점은, 인지적 사회적 자본에 기반한 인식 조정 메커니즘이 주택 보유 여부와 관계없이 중년층 전반에 공통적으로 작동하고 있음을 보여준다. 위와 같은 실증분석 결과는 주택가격 불평등이 중년층에게 단순한 제약 요인으로만 인식되기보다는, 자산 형성과 노후 준비가 중첩되는 생애주기적 조건과 주택가격 상승기라는 시장 국면이 결합되면서 계층이동 가능성 인식에 반영된 결과로 해석할 수 있다. 사회적 자본은 이러한 인식 형성 과정에서 그 강도와 방향을 조정하는 역할을 수행하였으며, 특히 인지적 사회적 자본은 주택가격 불평등에 기대 형성을 완화·조정하는 인식적 기제로 작동하였다. 이는 주택가격 불평등과 계층이동 가능성 인식 간의 관계를 이해함에 있어, 주택시장 구조뿐만 아니라 생애주기적 맥락과 사회적 자본의 역할을 함께 고려할 필요성을 시사한다.